Le régime réel d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges et amortissements, mais expose à une gestion comptable plus lourde qu’en micro-BIC. Opter pour une entreprise individuelle, une EURL ou une SARL de famille sous LMNP implique des obligations déclaratives et des conséquences fiscales distinctes, souvent méconnues des investisseurs débutants.
Les seuils de recettes locatives déterminent l’accès au micro-BIC, mais un dépassement, même temporaire, fait basculer dans le réel. Certaines formes juridiques ouvrent l’accès à des exonérations partielles de plus-values, tandis que d’autres exposent à la TVA ou à la cotisation foncière des entreprises.
Pourquoi le choix de la forme juridique est fondamental en LMNP
Choisir une forme juridique ne se limite pas à une formalité : la décision façonne la gestion de votre patrimoine immobilier et sa transmission. Plusieurs routes s’ouvrent sous le statut LMNP. L’entreprise individuelle (EI) attire par sa simplicité, mais elle ne protège pas le patrimoine personnel du bailleur contre les créanciers, sauf démarche spécifique. De son côté, l’EURL sécurise le patrimoine et facilite le passage de témoin, au prix d’un formalisme accru.
Plusieurs alternatives se dessinent, chacune avec ses particularités :
- L’auto-entreprise séduit par sa simplicité administrative et l’abattement forfaitaire appliqué. Mais attention au plafond de chiffre d’affaires : si les loyers dépassent le seuil, le passage au régime réel s’impose, et la gestion comptable devient nettement plus pointue.
- L’indivision permet de se lancer à plusieurs sans société, mais chaque décision engage tous les participants. Sans convention bien rédigée, la gestion peut vite devenir source de tensions.
- La SARL de famille facilite la transmission et garantit une transparence fiscale, sous réserve de rester entre membres d’une même famille. Cette structure permet de rester à l’impôt sur le revenu et de bénéficier du régime des plus-values des particuliers.
Faire le bon choix, c’est arbitrer entre protection du patrimoine, simplicité au quotidien, fiscalité et ambitions de transmission. La location meublée non professionnelle résonne bien au-delà d’une simple déclaration d’impôts : la structure juridique influe sur le régime fiscal, la gestion et la trajectoire future de votre investissement, surtout si vous visez une dimension collective ou familiale. Gardez aussi un œil sur la capacité d’évolution : une EURL peut parfaitement évoluer vers une SARL classique si le projet prend de l’ampleur.
Quelles options s’offrent à vous pour louer en LMNP ?
L’univers du LMNP propose plusieurs solutions, chacune avec ses avantages et ses contraintes. Les investisseurs individuels hésitent souvent entre entreprise individuelle (EI), EURL ou auto-entreprise. L’EI mise sur la simplicité : démarches réduites, gestion en direct, mais une exposition du patrimoine personnel qui peut s’avérer risquée sans protection formelle.
L’auto-entreprise attire les adeptes de la simplicité : peu de formalités, abattement forfaitaire, mais la limite de chiffre d’affaires est stricte. Si le seuil est franchi, le régime réel prend le relais, entraînant une gestion bien plus structurée. L’EURL, plus protectrice pour le patrimoine, demande cependant une gestion administrative renforcée et une organisation juridique plus poussée.
Pour les projets à plusieurs ou en famille, d’autres choix se présentent :
- Indivision : idéale pour investir à plusieurs sans créer de société. Cette formule offre de la souplesse à l’entrée, mais la gestion exige une convention solide pour éviter les impasses décisionnelles.
- SARL de famille : elle combine transparence fiscale, facilité de transmission et application du régime des plus-values des particuliers, à condition de rester entre membres d’une même famille pour conserver l’imposition à l’IR.
- SARL classique, SAS ou SCI : ces sociétés basculent sous l’impôt sur les sociétés, ce qui signifie une double imposition (bénéfices puis dividendes). La SCI convient davantage à la location nue : en meublé habituel, elle devient commerciale et perd son intérêt fiscal.
À chaque forme juridique correspondent des impacts sur la fiscalité, la gestion courante, la transmission et le degré de responsabilité de chacun. L’arbitrage dépend du projet, du profil des investisseurs et de la stratégie patrimoniale envisagée.
Zoom sur la fiscalité : ce que chaque statut implique vraiment
Le régime fiscal conditionne la rentabilité et le fonctionnement de la location meublée non professionnelle. Deux options : micro-BIC ou régime réel. Le micro-BIC s’adresse aux bailleurs avec des revenus locatifs modérés : abattement de 50 % sur les recettes, taxation sur le solde. La simplicité y est maximale, mais il n’est pas possible de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.
Le régime réel s’adresse à ceux qui veulent optimiser leur fiscalité : toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) sont déductibles, et l’amortissement du bien vient réduire la base imposable. À partir de 2025, une nouveauté entre en jeu : les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value lors de la revente, sauf exception pour certaines résidences comme les étudiantes, seniors ou handicapées. Ce changement modifie le calcul entre économie d’impôt immédiate et fiscalité lors de la cession.
En société, la SARL de famille donne accès à la transparence fiscale : chaque associé est imposé à l’IR, selon le régime réel ou micro-BIC, en fonction du montant des recettes. Cette souplesse reste conditionnée au lien familial. En basculant vers une SARL classique, une SAS ou une SCI avec location meublée, l’imposition se fait à l’IS : bénéfices taxés dans la société, puis à nouveau lors de la distribution des dividendes. La double imposition devient alors réalité.
Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) concerne ceux dont les recettes locatives dépassent 23 000 € et qui en tirent plus que leurs autres revenus. Il permet d’imputer les déficits sur le revenu global et d’accéder à des exonérations d’IFI, mais implique des cotisations sociales et un régime de plus-values professionnelles. Pour la plupart des bailleurs, l’atout du LMNP est de rester dans le régime des plus-values des particuliers, avec une exonération progressive après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Nos conseils pour trouver la structure qui colle à votre projet
Regardez d’abord votre profil et la nature de votre investissement
Voici quelques pistes selon votre situation :
- Vous investissez seul ? L’entreprise individuelle (EI) permet une gestion directe, mais ne protège pas le patrimoine personnel. L’EURL offre une meilleure sécurité et prépare la transmission, à condition d’accepter plus de contraintes administratives.
- Si votre projet est familial, la SARL de famille combine transparence fiscale, application du régime des plus-values des particuliers et flexibilité pour transmettre, à condition de conserver l’option IR grâce au lien familial.
- Pour mutualiser à plusieurs sans société, l’indivision reste envisageable, mais la rédaction d’une convention solide s’impose pour éviter les blocages lors des prises de décision.
Faites le point sur vos ambitions et vos contraintes
Votre choix de régime fiscal dépend du niveau de recettes locatives, de la durée de détention du bien et de votre appétence pour la gestion administrative. Le micro-BIC se distingue par sa simplicité : déclaration sur le formulaire 2042-C-PRO, abattement automatique, démarches réduites. L’optimisation fiscale est cependant limitée. À l’opposé, le régime réel nécessite une comptabilité complète (déclaration 2031-SD), souvent sous la supervision d’un expert-comptable. Vous pourrez alors amortir le bien, déduire les charges et reporter d’éventuels déficits sur dix ans.
Ne négligez pas la déclaration d’activité
Démarrez par le dépôt de la déclaration d’activité LMNP auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), pour obtenir un numéro SIRET. Trop souvent mise de côté, cette étape conditionne vos droits fiscaux et la possibilité de choisir entre micro-BIC et réel.
Pour une gestion sereine, travailler avec un expert-comptable devient rapidement un atout si vous choisissez le régime réel ou une structure sociétaire. La législation se complexifie, notamment avec la réintégration des amortissements dès 2025 : la conformité de vos déclarations mérite toute votre attention.
Choisir sa structure LMNP, c’est dessiner la trajectoire de son investissement. La décision n’est jamais neutre : elle engage le présent, mais aussi la transmission et la fiscalité à long terme. À chaque investisseur, sa feuille de route… et ses leviers d’action.
