On quitte un meublé, l’état des lieux de sortie relève quelques dégradations, et le propriétaire annonce des travaux. À partir de là, la question du délai de restitution de la caution en location meublée devient concrète, parce que le bailleur va tenter de retenir tout ou partie du dépôt de garantie le temps d’obtenir des devis ou des factures. Le problème : la loi ne lui accorde pas de délai supplémentaire pour ça.
Travaux après l’état des lieux de sortie : le délai court quand même
On voit régulièrement des bailleurs retarder le remboursement du dépôt de garantie en expliquant qu’ils attendent la fin des travaux ou la réception d’un devis. Cette pratique n’a aucune base légale.
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La Cour de cassation a confirmé en avril 2024 (3e civ., n° 22-23.227) que le délai légal commence à la remise des clés, pas à la fin des travaux. Le bailleur ne peut pas proroger ce délai unilatéralement sous prétexte de recherche d’artisans ou de chantier en cours.
En location meublée, le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989 (via la loi Alur). Le délai de restitution dépend uniquement de l’état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée :
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- Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée : le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie.
- Si des dégradations sont constatées : le délai passe à deux mois, mais le bailleur doit justifier chaque retenue par un devis ou une facture.
- Passé ce délai, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s’applique pour chaque mois de retard, sans que le locataire ait à prouver un préjudice.
Le point de départ, c’est la date de remise des clés, pas la date de fin de bail ni celle de l’état des lieux si elles diffèrent.
Retenue sur le dépôt de garantie en meublé : ce que le bailleur peut (et ne peut pas) faire
Le propriétaire a le droit de retenir une partie du dépôt pour couvrir des réparations locatives. La difficulté en location meublée tient au fait que le montant du dépôt (plafonné à deux mois de loyer hors charges) est plus élevé qu’en location vide. Certains bailleurs en profitent pour gonfler les retenues.
Justificatifs exigés pour toute retenue
Une retenue sans justificatif est abusive. Le bailleur doit fournir au locataire des éléments concrets : devis d’artisan, factures de travaux, ou photos datées comparant l’état d’entrée et l’état de sortie.
La Cour d’appel de Paris (10e ch., 13 septembre 2023, n° 21/17062) a jugé abusive une retenue sur dépôt de garantie en location meublée parce que le bailleur n’avait pas obtenu de devis dans un délai raisonnable. Le tribunal a considéré que retenir une somme « à titre conservatoire » sans devis ni facture ne suffit pas.
Devis surévalués : un litige de plus en plus fréquent
Depuis la hausse des coûts de travaux observée entre 2022 et 2024, les litiges portant sur la surévaluation des devis se multiplient, notamment pour les petites réparations : peinture, sols, menuiseries. Plusieurs commissions départementales de conciliation signalent que ces contestations représentent une part croissante des dossiers traités.
Un locataire qui reçoit un devis qu’il juge excessif peut demander un contre-devis auprès d’un autre artisan. Ce contre-devis constitue un argument recevable devant la commission de conciliation ou le juge.
Provision pour charges en copropriété : la retenue de 20 % sur le dépôt
En copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie après l’arrêté annuel des comptes de la copropriété, dans l’attente de la régularisation des charges. Cette disposition s’applique aussi en location meublée.
Concrètement, on se retrouve avec un remboursement en deux temps :
- Le solde principal (dépôt moins retenues justifiées) est restitué dans le délai légal d’un ou deux mois.
- La provision de 20 % est restituée dans le mois suivant l’approbation des comptes de copropriété par l’assemblée générale.
- Si le bailleur ne justifie pas cette retenue par des documents de copropriété, le locataire peut la contester immédiatement.
Cette provision est souvent méconnue des locataires, qui s’étonnent de ne pas récupérer l’intégralité de leur dépôt même sans dégradation. La retenue de 20 % n’est légale qu’en copropriété, pas pour un logement individuel.
Pénalités de retard et recours du locataire
Quand le délai de restitution est dépassé, la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard s’applique automatiquement. Le bailleur ne peut pas y échapper en invoquant des travaux en cours ou un artisan indisponible.
Mise en demeure : la première étape
Avant toute procédure, on envoie un courrier recommandé avec accusé de réception rappelant le délai légal écoulé et demandant la restitution sous huit jours. Ce courrier constitue la preuve de la démarche amiable, exigée par la plupart des juridictions.
Saisine du juge des contentieux de la protection
Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (ex-juge de proximité) sans avocat pour les litiges inférieurs à un certain seuil. La procédure est rapide et le juge peut ordonner la restitution du dépôt majoré des pénalités de retard.
Un point à noter : le bailleur qui dépasse le délai encourt les pénalités sans que le juge ait à constater un préjudice. C’est une sanction automatique, ce qui renforce la position du locataire dans la négociation.
Le délai de restitution du dépôt de garantie en location meublée reste une source de friction, surtout quand des travaux entrent dans l’équation. Le cadre légal est pourtant clair : un ou deux mois à compter de la remise des clés, pas un jour de plus.
Un bailleur qui retient le dépôt sans devis ni facture dans ce délai s’expose à des pénalités automatiques. Pour le locataire, conserver une copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie, et réagir vite par courrier recommandé, reste la meilleure protection.
