La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui en fait juridiquement une activité commerciale. Cette qualification impose une immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI, avec attribution d’un numéro SIRET. Depuis la bascule des formalités vers ce guichet unique au 1er janvier 2023, la frontière entre simple déclaration d’activité et inscription formelle au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’est brouillée, avec des pratiques divergentes selon les greffes.
Greffe et guichet unique INPI : ce qui a changé pour l’immatriculation LMNP
Avant 2023, un loueur en meublé non professionnel déclarait son activité via le formulaire P0i, transmis au greffe du tribunal de commerce ou directement au centre de formalités des entreprises. Le résultat était un numéro SIRET, sans inscription systématique au RCS.
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Depuis le transfert vers le guichet unique de l’INPI, plusieurs greffes contrôlent plus strictement les dossiers. Les loueurs qui détiennent plusieurs biens ou perçoivent des revenus locatifs significatifs sont orientés vers une immatriculation au RCS en activité commerciale, là où le même dossier passait auparavant comme simple attribution de SIRET via l’Insee.
Les retours de terrain publiés par des associations de bailleurs et des cabinets spécialisés en formalités confirment des différences de traitement d’un greffe à l’autre. Un loueur avec trois appartements en location courte durée dans une métropole peut se voir imposer le RCS, quand un propriétaire d’un studio en bail étudiant dans une autre juridiction reçoit son SIRET sans mention au registre.
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Cette hétérogénéité pose un problème concret : le traitement de votre dossier dépend du greffe compétent, pas uniquement de votre situation fiscale.
LMNP et inscription au RCS : la confusion héritée de la réforme LMP 2020
Jusqu’à la loi de finances pour 2020, l’inscription au RCS constituait l’un des trois critères cumulatifs pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En ne s’inscrivant pas, un bailleur restait LMNP par défaut, même si ses recettes dépassaient les seuils. Cette mécanique a été supprimée.
Depuis 2020, la distinction LMNP/LMP repose uniquement sur deux critères quantitatifs :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 euros.
- Ces recettes sont supérieures à la somme des autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Plusieurs décisions du Conseil d’État rendues entre 2020 et 2021 ont confirmé que l’absence d’inscription au RCS n’empêche plus le basculement en LMP. Un LMNP qui franchit les deux seuils devient LMP de plein droit, qu’il soit inscrit au RCS ou non.
Le problème vient de la persistance d’une information périmée. Des notes de cabinets fiscaux publiées entre 2022 et 2024 signalent que certains experts-comptables continuent à présenter l’inscription au RCS comme un levier pour rester LMNP. Ce conseil, valable avant 2020, expose aujourd’hui le bailleur à un redressement fiscal s’il dépasse les seuils sans se conformer aux obligations LMP (cotisations sociales, plus-values professionnelles).
Risques concrets d’un défaut d’immatriculation LMNP au greffe
L’immatriculation via le guichet unique de l’INPI reste gratuite et doit intervenir dans les quinze jours suivant la mise en location du bien. Ne pas le faire génère plusieurs blocages :
- Sans numéro SIRET, la télétransmission de la liasse fiscale au régime réel est impossible, ce qui empêche la déduction des amortissements.
- L’administration fiscale peut requalifier les revenus déclarés en micro-BIC si le loueur ne dispose pas d’un SIRET valide au moment du dépôt.
- En cas de contrôle, l’absence d’immatriculation peut constituer un indice de dissimulation d’activité commerciale, avec application de pénalités majorées.
Au régime réel, l’enjeu financier est direct. Les amortissements du bien et du mobilier représentent chaque année une fraction du prix d’acquisition déductible du revenu imposable. Sans SIRET, cette mécanique tombe.
Le cas particulier de la location saisonnière
Les loueurs en courte durée (type plateformes de réservation) sont particulièrement exposés. L’administration fiscale reçoit depuis plusieurs années les données de revenus transmises par ces plateformes. Un décalage entre des revenus déclarés par la plateforme et l’absence de SIRET associé déclenche des demandes d’éclaircissement, voire des contrôles ciblés.
Ce que l’expert-comptable LMNP omet souvent sur le RCS et le statut fiscal
Le rôle d’un expert-comptable en LMNP se concentre sur la production de la liasse fiscale, le calcul des amortissements et l’optimisation du résultat imposable. La question de l’immatriculation, en amont, relève des formalités juridiques. Beaucoup de cabinets ne l’abordent pas lors de la prise en charge du dossier, partant du principe que le client a déjà effectué cette démarche.
Trois angles morts reviennent fréquemment dans les retours de bailleurs :
Le premier concerne la veille sur les seuils LMP. Un expert-comptable qui ne surveille pas le franchissement des seuils expose son client à un basculement non anticipé. Les conséquences touchent les cotisations sociales (affiliation au régime des travailleurs indépendants) et le régime des plus-values en cas de revente.
Le second porte sur le choix du code APE lors de l’immatriculation. Selon le code retenu (location de logements, hébergement touristique), les obligations déclaratives et les taux de cotisation diffèrent. Ce choix, fait au moment de la création sur le guichet unique, n’est presque jamais discuté avec le comptable.
Le troisième concerne la CET (contribution économique territoriale). L’inscription au RCS ou la simple détention d’un SIRET en activité commerciale rend le loueur redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Certains bailleurs découvrent cet impôt local plusieurs années après le début de leur activité, sans que leur comptable les ait prévenus.
La fiabilité du conseil reçu dépend donc du périmètre de mission convenu. Un mandat limité à la production de la liasse fiscale ne couvre ni la veille réglementaire ni le suivi des formalités d’immatriculation. Vérifier le périmètre exact de la lettre de mission évite les mauvaises surprises au moment d’un contrôle ou d’un changement de statut.
