Quels sont les inconvénients des SCPI ?

La facilité d’accès, la mutualisation des risques, l’absence de gestion, les revenus réguliers sont des exemples d’avantages que l’on peut tirer d’un investissement en SCPI. Ce support financier ne présente toutefois pas que des bénéfices. Les inconvénients des SCPI ne sont pas négligeables.

Ils ne sont certes pas nombreux, mais il y a besoin de bien en prendre connaissance avant d’effectuer un investissement sur ce support financier collectif. Ce billet aborde les inconvénients des SCPI ainsi que les astuces pour bien réaliser un investissement en SCPI.

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Les SCPI et leurs inconvénients

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement en immobilier également appelées ‘’pierre-papier’’. Ce sont des supports d’investissement collectifs qui permettent d’investir dans des actifs immobiliers diversifiés. La SCPI assure un rendement attractif (entre 4 et 6 %) en termes de bénéfices.

Cependant, investir en SCPI n’est pas exempte d’inconvénients. Comme points faibles de la SCPI, on distingue : l’élévation des frais, la fiscalité disgracieuse, le placement à long terme, les risques de revenus et de capitaux.

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Les frais élevés

L’investissement dans une SCPI engendre des frais dont l’investisseur doit s’acquitter avant d’intégrer la SCPI et aussi après son intégration. Il y a des frais de souscriptions qu’il faut régler pour adhérer à ce support financier. Ils peuvent coûter jusqu’à 9 % de l’investissement.

La gestion des SCPI étant déléguée à une société de gestion, cela engendre des frais. Les frais de gestion des SCPI peuvent aller jusqu’à 10 % des dividendes ou des loyers perçus. Ces tarifs peuvent limiter les recettes à recevoir.

La solution pour ne pas être pris de court par de tels frais, est de toujours s’assurer que le prix de la part proposé prenne en compte ces frais.

La fiscalité

L’un des inconvénients majeurs de la SCPI est lié à la fiscalité qui est appliquée aux revenus perçus par les investisseurs. La SCPI, l’entreprise en elle-même n’est pas soumise à une imposition sur les bénéfices. Ce sont les loyers, les plus-values qui sont éligibles à une imposition.

En règle générale, les revenus transmis aux investisseurs en contrepartie de leur placement, sont reçus sous forme de dividendes. De ce fait, ils sont donc taxés au même titre que leurs revenus fonciers. Ils seront comptabilisés dans leur imposition fiscale annuelle et cela fera augmenter leur impôt sur le revenu.

Cette fiscalité peut revenir chère et amoindrir considérablement la rentabilité attendue par les investisseurs. A titre indicatif, pour les SCPI françaises, les revenus annuels perçus sont imposés sur une TMI (Tranche marginale d’imposition de l’investisseur) à laquelle on ajoute des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.

La durée de placement

Pour rentabiliser en intégralité l’investissement dans une SCPI, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) conseille aux investisseurs d’y placer leur argent durant au moins huit ans. Durant ce moment, l’investisseur n’aura accès qu’à peu de liquidités. La SCPI n’est donc pas un investissement sur lequel compter pour avoir rapidement de l’argent en cas de besoin. La durée de placement n’est pas avantageuse, surtout si vous n’avez pas investi un grand capital.

Les risques de perte de revenus et de capitaux

Comme tout investissement dans l’immobilier, un placement d’argent en SCPI compose des risques. La valeur des actifs immobiliers étant étroitement liée à la conjecture du marché immobilier, il y a des risques de pertes de revenus voire de pertes de capitaux qui existent.

Si le prix de l’immobilier baisse sur le marché, cela influe directement sur la valeur des biens immobiliers de la SCPI. Les revenus vont baisser également, et les avantages financiers de plus-value immobilière seront inexistants.

De même, cette chute de la valeur des biens immobiliers peut avoir une incidence sur le prix des parts acquises dans la SCPI par chaque investisseur. Ce prix peut considérablement chuter, faisant perdre du capital à l’investisseur.

Par ailleurs, le risque de vacances locatives n’est pas négligeable. Ce type de risque est mesuré avec le taux d’occupation financier (TOF). Si ce taux est bas, c’est-à-dire si une partie des biens de la SCPI n’est pas mise en location, il n’y a pas de perception de loyers. Il est donc préconisé d’opter pour une SCPI dont le TOF dépasse une valeur de 90 %.

Bien choisir son SCPI

La SCPI est un placement financier dans l’immobilier qui est censé durer un long moment. Afin qu’elle soit rentable, il est nécessaire de faire un bon choix de SCPI. De plus, au regard des multiples inconvénients connus pour les SCPI dans les lignes ci-dessus, il convient alors de bien choisir sa SCPI.

Plusieurs éléments sont à prendre en considération afin d’analyser consciencieusement les SCPI pour une sélection éclairée. Il faut faire une comparaison des SCPI basée sur des critères qualitatifs et sur des critères financiers.

Les critères qualitatifs

Le premier critère qualitatif à considérer pour bien sélectionner une SCPI est la stratégie d’investissement. En effet, chaque investissement doit impérativement répondre à une problématique patrimoniale donnée, et donc entrer dans le cadre d’une stratégie d’investissement pour l’atteinte d’un objectif patrimonial précis.

Chaque SCPI dispose de sa stratégie de gestion. Il peut s’agir d’un investissement à l’étranger, d’une diversification des investissements, la priorisation des baux de longue durée, la limitation de la collecte de fonds ou encore la revalorisation du prix de la part. Il est fondamental d’analyser ces différentes stratégies de gestion et voir si elles concordent avec ses projets personnels d’investissement. Cela vous permet de limiter considérablement les risques.

Aussi, pour choisir une SCPI dans laquelle investir, il faut considérer la composition du parc immobilier. C’est de ces actifs immobiliers que viendront les revenus que l’investisseur percevra. Il est donc important de porter une attention particulière sur cet aspect avant de choisir sa SCPI.

Par ailleurs, il y a besoin de vérifier la réputation de la société de gestion. La référence aux avis des investisseurs est un élément fiable qui permet de savoir si une SCPI est digne d’un investissement.

Les critères financiers

Pour bien choisir une SCPI, il y a aussi besoin de prendre en considération des critères financiers. Ceux-ci regroupent la taille et la valeur des actifs composant le patrimoine immobilier de la société civile de placement en immobilier.

Il faut aussi considérer l’évolution des loyers versés, le taux d’occupation financier (TOF) et les frais (frais de souscription et frais de gestion) appliqués. Ces paramètres sont très importants pour effectuer un choix de la meilleure SCPI pour son investissement immobilier. En tenant de toutes ces directives, il y a une réduction considérable des risques. Il faut aussi penser à investir dans plusieurs SCPI pour diversifier son portefeuille.