Défiscaliser

Quelle banque prête à une SCI ?

Le financement d’un SCI (Civil Society Real Estate) contribue à sa rentabilité. Le crédit immobilier nécessaire n’est pas le même que pour l’achat d’un appartement vivant. Un prêt pour SCI sans contribution permet de tirer le meilleur parti de sa fiscalité particulière. Voici comment j’ai réussi à emprunter sans contribution 400 000€ pour mon SCI.

A lire en complément : Comment déclarer un début d'activité ?

Un IBS peut-il emprunter sans contribution ?

Même sans avoir d’argent de côté, vous pouvez aller voir votre banquier. Avec les bons arguments, la banque peut vous prêter la totalité du montant (lire aussi l’article comment acheter une maison sans contribution personnelle ).

Pourquoi je recommande d’emprunter tous vos besoins financiers

Le prêt permettra à la société de réduire votre impôt sur le revenu, puisque les intérêts seront déductibles des dépenses du SCI. Plus vous devez payer d’intérêts, moins les impôts que vous paierez.

A voir aussi : Quelle durée d'amortissement ?

Cependant, les banques n’ont pas encore mis en place des solutions spécifiquement dédiées aux sociétés immobilières civiles.

Combien pouvez-vous emprunter ?

La capacité des associés

Le montant de l’emprunt sans contribution dépendra des ressources des associés. La banque additionnera les revenus de l’autre. Le montant disponible sera basé.

L’ avantage reste que la situation d’un IBS est évaluée globalement par la banque. Si certains partenaires ont déjà des prêts, cela ne pénalisera pas nécessairement l’entreprise.

Les ressources du SCI

C’ est l’autre point qui fait fluctuer le montant. Si SCI reçoit déjà des loyers d’autres biens, ces revenus seront également pris en compte par la banque.

Comment convaincre la banque ?

Un achat immobilier suppose presque toujours avoir à faire un crédit immobilier. Voici ce que vous devez savoir :

La possibilité de rembourser

La banque se concentrera sur la capacité de chaque membre à rembourser indépendamment des autres. Par rapport à un prêt conventionnel, l’attention de la banque se réfère aux partenaires du SCI.

Chaque membre a-t-il la possibilité de rembourser seul, en cas de défection des autres partenaires ? C’ est ce que votre banquier voudra savoir.

L’ hypothèque

Les revenus des partenaires seront examinés de près. En ce qui concerne la capacité d’endettement de chaque individu, les critères de la banque sont les mêmes que pour un particulier.

Étant donné que l’opération comporte a priori plus de risques qu’un prêt conventionnel, la banque aura tendance à se protéger afin de ne pas perdre de l’argent.

Par conséquent, les associés peuvent être obligés d’hypothéquer des biens meubles à titre de garantie . La banque est juge dans cette affaire et déterminera librement ses termes et conditions.

Solutions de rechange

L’ hypothèque peut être remplacée par une société de cautionnement ou par le privilège d’un prêteur (qui ressemble à l’hypothèque et accélère la saisie des biens par la banque).

La banque peut également demander que d’autres soient la caution de partenaires.

La compétition

Si votre dossier est bon, mettez les banques en concurrence . Cela ne signifie pas que nous devons tous aller les voir, mais cette concurrence vous permettra de négocier le meilleur tarif possible.

Le notaire

Indépendamment de votre force persuasive, l’expérience et l’aide d’un notaire sont indispensables, même si ce n’est pas obligatoire.

Si vous voulez connaître les tarifs facturés par les notaires, je vous invite à consulter ce dossier spécial.

Emprunter au bon moment

Si vous voulez faire un prêt immobilier pour SCI sans , les partenaires peuvent également choisir d’emprunter une fois le SCI créé . L’IBS différée donne aux partenaires le temps de recueillir les fonds nécessaires.

Si les loyers sont suffisants pour couvrir les remboursements, il n’y aura pas de problème, même pour vous faire prêter 100% du montant.

Le choix du manager sera également important , car il sera le garant de la bonne continuité des relations entre associés.

Le prêt immobilier à rembourser en amende

C’ est une formule qui vous permet de rembourser le capital du prêt seulement à l’échéance du prêt . En attendant, vous ne remboursez que les intérêts.

Flux

Les flux de trésorerie jouent un rôle essentiel dans la vie de la société. S’ils sont importants, ils permettront l’entretien de la propriété.

Mais la contribution de cette trésorerie supplémentaire n’est pas obligatoire, car il est également possible de l’emprunter , en fonction de la capacité d’endettement de chaque individu.

Les règles sur la capacité d’endettement

Votre capacité d’endettement peut être révisée à la hausse compte tenu des loyers prévus . N’hésitez pas à parler à votre banque, surtout si vous souhaitez faire un crédit couvrant 100% de votre achat.

Cependant, ce dernier peut choisir de ne pas en tenir compte, car il n’y a aucune garantie que vous trouverez un locataire rapidement et qu’il paiera effectivement ses loyers.

Conditions d’emprunt

Le prêt accordé à un SCI est assorti de conditions semblables à celles d’un prêt conventionnel accordé à un particulier. À l’heure actuelle, rien ne distingue un prêt accordé à un particulier d’un prêt accordé à une société.

En conséquence, lorsque vous allez à votre banquier pour un crédit, sa proposition sera équivalente si elle est un achat dans son propre ou par l’intermédiaire d’un SCI.

Le taux

C’ est le pieu. Le montant et la durée du remboursement que vous demandez conditionneront le niveau du taux proposé : le taux sera encore plus élevé car le crédit sera long.

Durée

Si vous empruntez sans contribution, assurez-vous de pouvoir rembourser assez rapidement. Un prêt de plus de 15 ans sera moins cher qu’un prêt de 25 ans. Ensuite, vous devrez choisir entre 2 types de taux : fixe ou variable.

Un prêt SCI peut être jusqu’à 40 ans, selon l’âge des partenaires.

Exigence suspensive

Cette condition suspensive de l’obtention du crédit s’applique également ici. N’ oubliez pas de l’inscrire sur la promesse de vente .

Parce que si cette condition suspensive n’apparaît pas et que le cas n’est pas fait, vous devrez faire une croix sur les 10% payé.

Le temps de la réflexion

Il en va de même pour le retard de la réflexion. Il commence à courir à partir du moment où l’offre de prêt est reçue par courrier par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai est de 11 jours. Le fait que vous empruntez 100% ne change rien.

Responsabilité personnelle

Les partenaires devront être cautionnement. Cette garantie obligera les partenaires à payer sur leur propre argent si le SCI rencontre des problèmes de remboursement, dont chacun est en principe plusieurs et plusieurs avec les autres.

Attention donc : les biens personnels de chacun seront en danger en cas de faillite du SCI.

Prêts assistés

En tant que SIC, vous n’êtes pas admissible aux prêts aidés. Si vous voulez les connaître, lisez cet autre article.

Un achat de ce type ne sera pas admissible aux prêts assistés, aux prêts à taux zéro (PTZ) et autres . En fait, ces derniers sont destinés uniquement à l’achat d’une résidence principale et non à un investissement locatif.

C’est à vous de faire vos calculs pour trouver la formule la plus économique.

Assurance

Il n’existe pas d’assurance spécifique pour IBS.

Il faudra donc que chaque partenaire souscrivienne à une assurance décès et invalidité dont le montant peut varier d’un partenaire à l’autre, l’âge et l’état de santé jouant un rôle majeur dans le montant des cotisations payables chaque mois.

En principe, le partenaire qui gagne le plus sera le moins assuré en pourcentage.

Quelle est la meilleure banque pour un SCI ?

Si vous avez besoin d’un bien immobilier pour votre SCI, vous ne pourrez pas passer par une banque néo comme Qonto ou Anytime. Vous devrez choisir parmi ceux qui acceptent votre structure juridique et qui accordent du crédit aux sociétés.

Les principales banques qui peuvent vous financer sont :

  • Crédit Agricole.
  • BNP-Paribas.
  • Fichier LCL.
  • Société Générale.
  • La Postale Bank.

Que se passe-t-il si l’IBS ne peut emprunter sans contribution ?

Si la banque refuse de s’engager à un crédit de 100%, vous avez une possibilité : que chaque partenaire effectue un prêt séparément et qu’il apporte les sommes en espèces dans le SCI.

Mais cette formule n’est pas nécessairement avantageuse, voici pourquoi :

  • Multiplication des frais de dossier.
  • Les risques pris par chaque partenaire, qui devra rembourser son prêt individuellement.
  • Le SCI prendra un certain temps pour rembourser eux (après approbation des comptes).

Acheter à la location : pourquoi le SCI ?

Commençons par démonter la légende : Civil Society Real Estate (SCI) ne vous permettra pas d’économiser sur le paiement de vos impôts.

L’ intérêt d’un IBS

La création d’un SCI familial facilite le transfert de votre patrimoine . C’est seulement dans ce cas que c’est intéressant et qu’il est évident.

Obligations en matière d’héritage

Le transfert d’actions ne sera pas soumis (à une certaine limite) à des droits successoraux , souvent très lourds à supporter pour les héritiers.

C’ est donc une formule qui permet à un témoin de passage indolore.

Rappelez-vous qu’il est toujours possible de négocier avec votre banque, avant d’obtenir le prêt mais aussi pendant remboursements si les difficultés l’exigent. La règle est également valable sans participation personnelle.

Pour trouver le meilleur taux, pourquoi ne pas passer par un courtier en crédit ? Lisez l’article !

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