L’article 1719 du Code civil garantit au locataire la jouissance paisible du logement du premier au dernier jour du bail. Pendant le préavis, cette protection ne disparaît pas. Le bailleur ou son mandataire ne peut pas entrer librement dans les lieux pour organiser des visites de relocation ou de vente : tout dépend de ce que prévoit le contrat de bail signé entre les parties.
Clause de visite dans le bail : le seul fondement juridique solide
Contrairement à une idée répandue, aucun texte de la loi du 6 juillet 1989 ne crée un droit de visite autonome au profit du bailleur pour relouer ou vendre un logement occupé. Le droit de visite pendant le préavis n’existe que si le bail contient une clause spécifique qui l’organise.
Une note de l’ADIL du Val-de-Marne, citée par Qalimo, le formule sans ambiguïté : « si le contrat de bail le prévoit, lorsque le locataire donne congé, le bailleur ou son représentant dispose d’un droit de visite ». La condition « si le contrat de bail le prévoit » est placée en tête de phrase. Sans clause, pas de droit de visite opposable au locataire, seulement une éventuelle coopération de bonne volonté.
Concrètement, vérifiez votre bail. Si aucune clause de visite n’y figure, le propriétaire ne peut pas exiger l’accès au logement pour faire visiter. Le locataire reste libre de refuser, sans que ce refus constitue un manquement à ses obligations contractuelles.
Limites légales de la clause : horaires et durée des visites
Quand le bail prévoit une clause de visite, celle-ci ne donne pas carte blanche au propriétaire. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pose des garde-fous stricts. Toute clause qui imposerait des visites les jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvrable est réputée non écrite.
Cela signifie qu’un bailleur ne peut pas organiser un défilé de candidats le dimanche ou programmer des créneaux de quatre heures en soirée. La limite légale est de deux heures par jour ouvrable, et uniquement sur ces jours-là.
Ce que la clause peut prévoir, et ce qu’elle ne peut pas imposer
- La clause peut fixer des jours et des créneaux horaires précis pour les visites, à condition de respecter le plafond de deux heures par jour ouvrable.
- Elle peut désigner un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens) autorisé à organiser les visites à la place du propriétaire.
- Elle ne peut pas obliger le locataire à laisser ses clés, à accepter des visites en son absence, ni à rester disponible au-delà de ce que la loi autorise.
Toute stipulation qui dépasse ces limites est automatiquement privée d’effet. Le locataire peut l’ignorer sans risque juridique.
Visite du logement occupé pour travaux : un régime distinct
Le droit de visite pour relocation ou vente ne doit pas être confondu avec l’accès au logement pour la réalisation de travaux. Ce sont deux régimes différents, et la base juridique n’est pas la même.
L’article 7e de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter les travaux d’amélioration ou d’entretien dans le logement, y compris les travaux de performance énergétique. Le bailleur peut aussi accéder aux lieux pour préparer ces travaux (diagnostics, métrés, repérages techniques).
Un arrêt de la Cour de cassation (3e chambre civile) a confirmé que le propriétaire peut, en cas de refus persistant du locataire, recourir au juge des référés pour obtenir l’accès au logement, y compris avec intervention d’un serrurier si la situation le justifie. Ce mécanisme ne s’applique qu’aux travaux, pas aux visites de relocation ou de vente.
Refus du locataire face aux travaux : les conséquences
Un locataire qui bloque l’accès pour des travaux nécessaires s’expose à une procédure judiciaire. Le bailleur peut saisir le juge pour faire ordonner l’accès sous astreinte. La situation est donc bien plus contraignante pour le locataire que dans le cas des visites liées au préavis.
Refus de visite pendant le préavis : quels recours pour le bailleur ?
Si le bail contient une clause de visite valide et que le locataire refuse malgré tout de laisser entrer les visiteurs, le propriétaire dispose de recours limités. Il peut tenter une mise en demeure par lettre recommandée, rappelant les termes du bail.
Le bailleur ne peut en aucun cas pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire. Entrer avec un double des clés ou en l’absence de l’occupant constitue une violation de domicile, infraction pénale prévue par l’article 226-4 du Code pénal.
- Envoyer une mise en demeure écrite rappelant la clause du bail et proposant des créneaux conformes à la loi.
- Saisir le juge des contentieux de la protection (ex-juge d’instance) pour demander l’exécution forcée de la clause, avec éventuellement une astreinte financière.
- Documenter chaque tentative de contact et chaque refus pour constituer un dossier en cas de procédure.
En pratique, la durée d’une procédure judiciaire dépasse souvent celle du préavis lui-même. Le recours au juge reste donc plus dissuasif qu’efficace dans la majorité des cas.
Possession d’un double des clés par le propriétaire
Un propriétaire n’a aucune obligation de disposer d’un double des clés du logement loué, et le locataire n’a aucune obligation de lui en fournir un. Aucune clause du bail ne peut imposer la remise d’un double au bailleur pendant la durée de la location.
Si le locataire change la serrure, il doit simplement remettre les clés correspondantes au propriétaire en fin de bail, lors de la restitution du logement. Pendant toute la durée du contrat, le locataire est seul maître de l’accès à son domicile.
La frontière entre le droit de visite pendant le préavis et la protection du domicile tient à un élément simple : le contenu du bail signé. Sans clause, le propriétaire ne peut rien exiger. Avec clause, les visites restent encadrées par la loi dans des limites strictes de durée et d’horaires. Dans tous les cas, entrer sans accord expose le bailleur à des poursuites pénales, quelle que soit la raison invoquée.
