Le démembrement de propriété scinde la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Cette mécanique permet de réduire la base taxable lors d’une donation, mais elle génère des contraintes fiscales et juridiques que le barème avantageux de l’article 669 du CGI ne suffit pas à compenser. Plusieurs de ces inconvénients du démembrement de propriété se sont durcis depuis 2023, notamment sur le terrain de l’abus de droit et de la déductibilité des charges.
Requalification en abus de droit : le risque fiscal sous-estimé du démembrement
Depuis l’entrée en vigueur de l’article L. 64 A du Livre des procédures fiscales, applicable aux actes postérieurs au 1er janvier 2020, l’administration peut requalifier un montage dont le but est principalement fiscal, et non plus exclusivement fiscal. Ce changement de curseur a élargi considérablement le champ des redressements possibles.
Les démembrements visés en priorité sont ceux qui manquent de substance économique : un usufruit temporaire cédé à une SCI sans activité locative réelle, un quasi-usufruit successoral monté pour loger des revenus dans une structure moins imposée, ou une donation en nue-propriété suivie d’un rachat croisé entre parties liées.
Des commentaires récents du BOFiP (versions 2023-2025) rappellent que ces schémas exposent à un rappel d’impôt, des intérêts de retard et des pénalités pouvant atteindre le niveau de la sanction pour abus de droit. La plupart des contenus patrimoniaux présentent encore le démembrement comme un outil neutre. En 2026, cette neutralité n’existe plus dès que le montage ne repose pas sur une logique patrimoniale documentée (protection du conjoint, gestion locative effective, anticipation successorale réelle).
Déductibilité des intérêts d’emprunt : ce que le nu-propriétaire ne peut plus déduire
Financer l’acquisition d’une nue-propriété à crédit semble logique : le nu-propriétaire emprunte, attend la reconstitution de la pleine propriété, puis récupère un bien sans fiscalité supplémentaire. Le problème se situe dans le traitement fiscal intermédiaire.
Le BOFiP, dans sa version en vigueur depuis le 21 décembre 2022 (BOI-RFPI-BASE-20-80, paragraphe 171, confirmée en 2024-2025), précise que le nu-propriétaire ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers lorsqu’il ne perçoit aucun revenu du bien démembré. Cette restriction s’applique de manière stricte.
Concrètement, pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire supporte le coût du crédit sans aucun avantage fiscal en contrepartie. Pour un démembrement viager où l’usufruitier a la cinquantaine, cette période peut durer plusieurs décennies. Le coût réel du montage dépasse alors largement l’économie réalisée sur les droits de donation.
Charges et travaux : la répartition qui piège le nu-propriétaire
Le Code civil répartit les charges entre usufruitier et nu-propriétaire selon un principe simple en apparence : l’usufruitier assume l’entretien courant, le nu-propriétaire les grosses réparations. En pratique, la frontière entre les deux catégories génère des conflits récurrents.
- Les grosses réparations (toiture, structure, ravalement obligatoire) incombent au nu-propriétaire, qui ne tire aucun revenu du bien pour les financer.
- L’usufruitier n’a aucune obligation légale de consulter le nu-propriétaire avant de laisser le bien se dégrader, ce qui peut entraîner des travaux plus lourds à terme.
- La revente du bien nécessite l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire, rendant toute sortie anticipée difficile si les intérêts divergent.
Sans convention de démembrement détaillée rédigée par un notaire, ces situations dégénèrent souvent en blocage familial. Le coût de la rédaction de cette convention et de sa mise à jour s’ajoute aux frais du montage.
IFI et démembrement de propriété : une charge fiscale concentrée sur l’usufruitier
L’usufruitier déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer au titre de l’IFI. Ce déséquilibre, souvent présenté comme un avantage pour les enfants nus-propriétaires, constitue un inconvénient majeur pour l’usufruitier, en particulier quand le bien représente une part significative de son patrimoine.
Un parent qui conserve l’usufruit de plusieurs biens immobiliers peut se retrouver au-dessus du seuil de l’IFI uniquement à cause de biens dont il ne perçoit pas toujours les revenus (résidence principale occupée, bien prêté à titre gratuit). La charge fiscale annuelle récurrente vient alors grignoter l’économie réalisée sur les droits de donation.
Quasi-usufruit successoral : le piège de l’article 774 bis du CGI
Depuis le 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI a modifié le traitement du quasi-usufruit dans le cadre successoral. Auparavant, la dette de restitution due par la succession au nu-propriétaire venait en déduction de l’actif successoral taxable. Cette déduction n’est plus possible pour le quasi-usufruit d’origine successorale.
L’impact est direct : lorsqu’un conjoint survivant opte pour l’usufruit universel sur une succession comprenant des liquidités ou des valeurs mobilières, le quasi-usufruit qui en résulte ne génère plus d’avantage fiscal au second décès. Les héritiers nus-propriétaires supportent des droits de succession sur un actif dont la dette de restitution n’est plus déductible.
Ce durcissement concerne un nombre significatif de successions, car le quasi-usufruit sur les sommes d’argent est fréquent dans les configurations classiques de démembrement entre époux.
Ce qui reste déductible en 2026
- Le quasi-usufruit résultant d’une donation entre vifs (hors succession) conserve son régime antérieur.
- Le quasi-usufruit conventionnel, formalisé par acte notarié avec créance de restitution inscrite, reste déductible sous réserve d’une substance économique réelle.
- Les dettes de restitution nées avant le 29 décembre 2023 restent déductibles sous l’ancien régime.
Limiter l’impact fiscal du démembrement en 2026 : les arbitrages concrets
Le premier réflexe est de documenter la finalité patrimoniale du montage. Un démembrement adossé à une occupation effective du bien, à une gestion locative réelle ou à une protection du conjoint résiste mieux à un contrôle qu’un schéma purement fiscal.
Le second levier concerne le calendrier. L’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans (article 779 du CGI), permet d’échelonner les donations en nue-propriété pour rester sous les seuils de taxation. Donner tôt, quand la valeur de la nue-propriété est la plus faible, maximise mécaniquement l’économie.
Enfin, la rédaction d’une convention de démembrement précise – répartition des charges, clause de rachat, modalités de vente – réduit les risques de blocage et les coûts imprévus. Le notaire reste le seul professionnel habilité à formaliser ce type d’acte avec une sécurité juridique complète. En 2026, un démembrement bien structuré reste un outil de transmission patrimoniale performant, à condition d’en mesurer les contraintes avant de s’engager.
