Lors de la revente d’un bien immobilier reçu par héritage ou donation, la plus-value imposable ne se calcule pas à partir du prix d’achat initial du défunt ou du donateur. Le point de départ retenu est la valeur vénale déclarée dans l’acte de succession ou de donation.
Cette distinction change la base de calcul et, par conséquent, le montant de l’impôt. Comprendre le mécanisme du forfait travaux dans ce contexte précis permet d’éviter des erreurs coûteuses au moment de la cession.
Valeur vénale et prix d’acquisition : la base du calcul en donation et succession
Pour un bien acheté classiquement, le prix d’acquisition correspond au montant figurant dans l’acte d’achat. En cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession), ce prix est remplacé par la valeur vénale retenue dans l’acte notarié au moment du transfert de propriété.
Cette valeur est celle qui a servi de base au calcul des droits de mutation (droits de succession ou droits de donation). Elle constitue le socle à partir duquel la plus-value brute sera déterminée lors de la revente : prix de vente moins valeur déclarée.
Un point souvent négligé : si la valeur vénale a été sous-estimée dans la déclaration de succession pour réduire les droits à payer, la plus-value imposable à la revente sera mécaniquement plus élevée. L’arbitrage entre droits de mutation et imposition de la plus-value se fait donc dès la rédaction de l’acte.
Forfait travaux plus-value : comment majorer le prix d’acquisition d’un bien hérité
Le code général des impôts (article 150 VB, II du CGI) prévoit que le prix d’acquisition peut être majoré de certaines dépenses, dont les travaux. Cette majoration réduit la plus-value brute et donc l’impôt.
Deux options existent pour les travaux :
- Le forfait de 15 % du prix d’acquisition, applicable sans justificatif, à condition que le bien soit détenu depuis plus de cinq ans au moment de la vente. Ce forfait s’applique que des travaux aient été réalisés ou non.
- Les frais réels, sur présentation de factures émanant d’entreprises. Les travaux doivent correspondre à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, et ne pas avoir déjà été déduits du revenu imposable (revenus fonciers par exemple).
- Pour les frais d’acquisition eux-mêmes (droits de mutation, frais de notaire), un forfait distinct de 7,5 % s’applique, ou les frais réels si ceux-ci sont supérieurs et justifiés.
Un point de souplesse rarement mis en avant : le choix entre forfait et frais réels peut se faire poste par poste. Il n’est pas nécessaire d’opter pour une seule méthode globale. Le contribuable peut retenir le forfait de 15 % pour les travaux et déclarer les frais d’acquisition réels, ou l’inverse, selon ce qui est le plus favorable.
Travaux sans factures et travaux réalisés soi-même : les limites du forfait
C’est le cas de figure le plus fréquent pour les biens hérités. Le propriétaire décédé a réalisé des travaux sur plusieurs décennies, parfois lui-même, parfois avec des artisans non déclarés. Les factures sont incomplètes, perdues ou inexistantes.
La règle est stricte : les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles en frais réels. Seules les dépenses effectuées par des entreprises, avec factures à l’appui, peuvent venir majorer le prix d’acquisition au réel. Les fournitures achetées personnellement pour un chantier en auto-rénovation ne comptent pas non plus.
Dans cette situation, le forfait de 15 % devient le seul levier disponible. Il s’applique automatiquement dès lors que la condition de détention de cinq ans est remplie, sans aucun justificatif. Pour un bien reçu par succession et détenu depuis plusieurs années, ce forfait est presque toujours accessible.
Travaux déjà déduits des revenus fonciers
Autre piège courant : si le défunt ou le donateur a déjà déduit certains travaux de ses revenus fonciers (dans le cadre de la location du bien), ces mêmes travaux ne peuvent pas être ajoutés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Le cumul est interdit par l’article 150 VB du CGI.
Lorsque le bien hérité était loué et que des déductions fiscales ont été pratiquées, il faut reconstituer l’historique des déclarations de revenus fonciers du défunt. En pratique, les héritiers n’ont pas toujours accès à ces déclarations, ce qui complique l’exercice. Le notaire ou l’administration fiscale peuvent fournir des éléments, mais le délai de conservation des documents par l’administration est limité.
Face à cette difficulté, opter pour le forfait de 15 % évite tout risque de remise en cause, puisqu’il ne nécessite aucune justification.
Abattement pour durée de détention et point de départ en succession
La plus-value nette après majoration du prix d’acquisition bénéficie ensuite d’un abattement progressif lié à la durée de détention du bien. Cet abattement conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention, et de prélèvements sociaux après trente ans.
Pour un bien reçu par succession, la date de début de détention est celle du décès du propriétaire, pas la date d’achat initiale par le défunt. Pour une donation, c’est la date de l’acte de donation qui fait foi.
Cette règle a une conséquence directe : même si le défunt possédait le bien depuis quarante ans, l’héritier qui revend deux ans après le décès ne bénéficie que de deux années de détention. Le compteur repart à zéro à chaque transmission à titre gratuit.
Frais d’acquisition à titre gratuit : un forfait spécifique souvent oublié
En plus du forfait travaux, les frais liés à la transmission elle-même viennent majorer le prix d’acquisition. Pour les biens reçus par donation ou succession, ces frais comprennent :
- Les droits de mutation à titre gratuit effectivement payés (droits de succession ou de donation)
- Les frais d’acte notarié et de déclaration
- Les honoraires du notaire liés à la transmission
Ces frais sont pris en compte pour leur montant réel et justifié. Le forfait de 7,5 % mentionné dans le CGI concerne les acquisitions à titre onéreux (achats classiques). Pour les transmissions à titre gratuit, seuls les frais réels s’appliquent.
Cette distinction est fréquemment source de confusion. Un héritier qui appliquerait le forfait de 7,5 % au lieu de ses frais réels pourrait se retrouver désavantagé si les droits de succession payés dépassent ce pourcentage, ce qui est courant en ligne collatérale ou hors abattement.
Récapitulatif des majorations applicables au prix d’acquisition
| Poste | Forfait disponible | Alternative réelle | Condition |
|---|---|---|---|
| Travaux | 15 % du prix d’acquisition | Factures d’entreprises | Détention de plus de 5 ans (forfait) ou justificatifs (réel) |
| Frais d’acquisition à titre onéreux | 7,5 % du prix d’acquisition | Frais réels justifiés | Uniquement pour les achats |
| Frais d’acquisition à titre gratuit | Aucun forfait | Droits de mutation et frais réels | Justificatifs obligatoires |
Le choix entre forfait et réel se fait poste par poste, ce qui permet d’optimiser chaque ligne indépendamment.
Pour un bien hérité sans factures de travaux, la combinaison la plus fréquente reste le forfait de 15 % pour les travaux et les frais réels pour les droits de succession. Ce montage ne nécessite qu’un seul type de justificatif : l’avis de paiement des droits de mutation, document que le notaire conserve systématiquement dans le dossier de succession.
