Vous venez de signer un compromis de vente et votre notaire vous transmet une estimation des frais d’acquisition. Une ligne attire votre attention : la contribution de sécurité immobilière (CSI). Ce n’est ni un honoraire du notaire, ni un droit de mutation. C’est un impôt versé directement à l’État pour financer le système de publicité foncière, le registre officiel qui garantit que chaque propriétaire est bien celui qu’il prétend être.
Qui règle cette taxe en pratique ? Dans quels cas peut-elle vous concerner plusieurs fois pour un même bien ? Et son montant change-t-il selon le type d’opération ? Voici ce qu’il faut retenir pour ne pas découvrir la facture au dernier moment.
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Publicité foncière et CSI : à quoi sert cet impôt au juste ?
Chaque fois qu’un acte modifie la situation juridique d’un bien immobilier, il doit être publié au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques). Cette publication rend l’opération opposable aux tiers. Sans elle, un acheteur ne pourrait pas prouver légalement qu’il est propriétaire face à un créancier ou un autre prétendant.
La CSI finance ce mécanisme d’enregistrement. Elle est perçue au moment du dépôt de l’acte par le notaire auprès du service de publicité foncière. Le notaire la collecte en amont, lors de la signature de l’acte authentique, puis la reverse à l’État.
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Un point souvent ignoré : la CSI ne concerne pas uniquement les ventes. Elle s’applique à toute formalité donnant lieu à une inscription au fichier immobilier. Une donation, un démembrement de propriété, une inscription d’hypothèque ou même une translation d’hypothèque déclenchent chacune leur propre CSI, avec des taux et des assiettes distincts.
Taux de la CSI selon le type d’acte immobilier
Le taux varie selon la nature de la formalité publiée. Voici les cas les plus courants :
- Pour une vente d’immeuble, la CSI proportionnelle est fixée à 0,10 % de la valeur des droits publiés au fichier immobilier, avec un montant minimum légal en dessous duquel on ne descend pas.
- Pour une formalité hypothécaire comme une translation d’hypothèque, le taux tombe à 0,05 % du montant garanti en principal.
- Pour la délivrance d’un état hypothécaire ou d’une copie d’acte, une contribution forfaitaire est perçue, indépendamment de la valeur du bien.
En donation immobilière (par exemple la transmission d’une maison en nue-propriété), la CSI de 0,10 % s’ajoute à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire. Elle est alors supportée par le donataire, c’est-à-dire celui qui reçoit le bien.
Qui paie la contribution de sécurité immobilière lors d’une vente ?
Dans une vente classique, c’est l’acquéreur qui paie la CSI. Elle figure dans le décompte global des frais d’acquisition, aux côtés des droits de mutation et des émoluments du notaire. Le vendeur n’a rien à régler sur ce poste.
Le paiement intervient au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire. En pratique, le notaire provisionne la somme en même temps que l’ensemble des frais, puis la verse au service de publicité foncière lors du dépôt de l’acte.
Un même bien peut générer plusieurs CSI successives
Vous achetez un appartement avec un prêt immobilier garanti par une hypothèque ? Deux CSI distinctes seront dues : une pour la publication de l’acte de vente (0,10 % sur le prix), et une pour l’inscription de l’hypothèque (0,05 % sur le capital emprunté). Les deux sont à la charge de l’acquéreur.
Si, quelques années plus tard, vous transmettez ce bien par donation à vos enfants, une nouvelle CSI sera calculée sur la valeur déclarée du bien. Cette fois, ce sont les donataires qui la supportent. Chaque acte publié déclenche sa propre contribution, payée par la personne qui demande la formalité.
CSI et collectivités locales : un régime dérogatoire supprimé
Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics bénéficiaient autrefois d’un différé de paiement pour la CSI. Cette dérogation, accordée en 2013, leur permettait de ne pas avancer immédiatement la somme lors du dépôt de l’acte.
Ce dispositif a été supprimé. Selon la réponse du ministère de l’Économie à une question du sénateur Fabien Genet publiée en avril 2024, les collectivités sont désormais soumises aux mêmes règles que les particuliers et les entreprises. Le paiement est exigible au moment du dépôt de la formalité, sans possibilité de report.
Pour les communes qui réalisent de nombreuses acquisitions foncières (préemptions, achats de terrains pour des équipements publics), cette suppression représente une avance de trésorerie supplémentaire à intégrer dans les budgets d’investissement.
Intégrer la CSI dans le calcul de votre budget d’achat
La CSI reste un montant modeste comparé aux droits de mutation. Sur un achat, elle représente un pour mille du prix. Pour autant, l’ignorer fausse votre estimation des frais de notaire, surtout si vous financez avec un prêt hypothécaire qui ajoute une seconde CSI.
Concrètement, pour anticiper le coût total :
- Identifiez le prix d’acquisition et appliquez le taux de 0,10 % pour la publication de l’acte de vente.
- Si vous souscrivez un prêt avec garantie hypothécaire, ajoutez 0,05 % du capital emprunté pour l’inscription d’hypothèque.
- Vérifiez avec votre notaire si d’autres formalités (mainlevée d’une hypothèque précédente par exemple) génèrent une CSI complémentaire.
Le notaire intègre systématiquement ces montants dans son estimation préalable. Demandez le détail ligne par ligne pour distinguer ce qui relève de l’impôt, des émoluments et des débours.
La CSI n’est pas négociable, pas modulable selon les départements, et pas exonérable. Elle s’applique uniformément sur tout le territoire pour chaque acte publié. C’est l’une des rares lignes des frais d’acquisition dont le montant est parfaitement prévisible dès que le prix de vente est fixé, ce qui en fait paradoxalement le poste le plus simple à budgéter dans vos frais de notaire.
