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Investir en LMNP : les avantages de la location meublée gérée



Les avantages de la LMNP (location meublée non professionnelle) sont nombreux. En choisissant le statut de loueur en meublé non professionnel, votre investissement immobilier devient un investissement dans un secteur de niche qui s’éloigne des acquisitions immobilières classiques. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP, qui ouvre droit à des avantages à prendre en compte avant de se lancer.

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Le statut LMNP : la définition



Si vous envisagez de mettre en location un logement meublé en résidence services dont vous êtes le propriétaire, sachez que le statut LMNP peut vous aider. En termes de fiscalité immobilière, vous êtes gagnants car vous devenez éligible à un dispositif de défiscalisation si vous investissez notamment dans le LMNP neuf, avec le dispositif Censi-Bouvard. 



Le LMNP consiste à louer un ou plusieurs logements meublés non professionnels en résidence services. Vous pouvez alors être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction du montant de vos recettes locatives. Les locations en LMNP se font sous conditions strictes :

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  • Le logement en question doit être meublé : cf. Loi Alur. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement convenable et confortable. Une liste des meubles exigés a été établie par l’Etat dans ce cadre.


  • Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si et seulement si vos recettes locatives sont inférieures à 23000 par an, ou moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.




Si en tant que propriétaire d’un logement meublé vous respectez ces conditions, les avantages du statut LMNP sont nombreux. En vous préparant à investir en LMNP, vous avez droit aux avantages fiscaux suivants.



Investir en LMNP : les régimes fiscaux



Deux types de régimes existent pour vous. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC, aussi appelé régime forfaitaire, et le régime réel.



Statut LMNP : le régime micro-BIC



Le montant de vos recettes locatives ne dépasse pas les 70 000 euros par an ? Vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes (71 % si meublé classé tourisme). À titre de comparaison, une location vide ouvre droit à un abattement fiscal de 30 % : la différence est intéressante.



Le hic, pour certains : vous ne pouvez pas faire passer l’opération en tant que déficit foncier.



Ce régime est très intéressant pour tous les propriétaires ayant des charges inférieures à ce seuil de 50 %. Un réel calcul est à faire afin de savoir si l’opération est avantageuse dans votre situation.



Statut LMNP : le régime réel simplifié



Le régime réel s’applique au-delà de 70000 euros de recettes locatives et sur demande auprès du fisc, si les recettes sont inférieures.



Le principe du régime réel est de pouvoir déduire vos charges de vos recettes. Intérêts de votre prêt immobilier, taxes, frais de gestion et de syndic, amortissements… Les recettes étant ainsi amoindries, la logique veut que vos impôts aussi le soient.



Louer en LMNP : tous les avantages



Louer un logement en tant que location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages non négligeables. 



Un statut flexible



Le statut LMNP est relativement flexible. Si vous ne souhaitez plus louer le bien, vous pouvez le reprendre pour un usage personnel (habitation) ou le vendre. Sachez toutefois que si vous êtes engagé sur un certain nombre d’années, vous serez alors redevables au fisc.



Une fiscalité et des démarches simplifiées



Comme indiqué plus haut, la fiscalité du statut LMNP ne vous donne que deux choix, ce qui évite de se perdre dans une fiscalité lourde. Les démarches sont quant à elles très simples à effectuer, y compris en termes de déclaration.



En complément d’une activité salariée, vous n’avez qu’une seule démarche à effectuer. Vous devez vous enregistrer sous le statut de LMNP en transmettant le formulaire P0i de déclaration de début d’activité.



Un complément de revenus régulier



C’est la raison principale qui pousse les Français à investir en LMNP. Vous vous assurez un revenu régulier en complément de votre activité principale. Ceci sécurise votre foyer et vous vous constituez un patrimoine. Un plus pour sécuriser une retraite, ou pour préparer une transmission patrimoniale.



Le choix du logement LMNP



Que votre choix se porte sur un logement en résidence étudiante, en résidence senior, en résidence affaires, en EHPAD ou en résidence de tourisme, le statut reste intéressant.



Il est important de se faire conseiller afin de bien connaître le secteur concerné, le gestionnaire de la résidence ou encore l’évolution du marché. En faisant appel à des professionnels de l’immobilier et de l’investissement en LMNP, vous bénéficiez d’un carnet d’adresses auprès d’investisseurs, en cas de souhait de vente.



Une potentielle plus-value



Comme pour tout investissement immobilier, il existe des possibilités de plus-value mais également de risques. En fonction de vos projets futurs, anticipez déjà au moment de choisir le secteur d’activités du logement qui vous intéresse.



Si par exemple le secteur du tourisme semble intéressant, les autres secteurs des résidences de services ne le sont pourtant pas moins. Se faire conseiller permet notamment de ne pas passer à côté d’opportunités intéressantes en termes de fiscalité.





Les obligations du propriétaire en LMNP



Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages, mais cela implique aussi certaines obligations pour les propriétaires. Il faut bien les comprendre et s’y conformer afin d’éviter tout problème juridique ou fiscal.



Le propriétaire en LMNP doit fournir un logement entièrement meublé et équipé. Cela signifie qu’il doit mettre à disposition des locataires tous les éléments nécessaires au confort quotidien : mobilier, électroménager, vaisselle, etc. Il doit veiller à ce que ces équipements soient régulièrement entretenus et fonctionnels.



Le propriétaire a l’obligation d’assurer la gestion courante du logement. Cela inclut notamment la maintenance régulière du bien (travaux d’entretien et de réparation) ainsi que la prise en charge des charges locatives (comme l’eau ou l’électricité). Il est aussi responsable de souscrire une assurance habitation couvrant tous les risques liés à la location.



Le propriétaire en LMNP doit respecter certaines règles concernant la durée du bail. En principe, le contrat de location ne peut pas être inférieur à 9 mois dans le cas des locations étudiantes ou saisonnières et à 1 an pour les autres types de locations meublées. Ces durées minimales permettent aux locataires de bénéficier davantage de protection contre l’éventuelle résiliation anticipée du bail.



Le propriétaire en LMNP doit tenir une comptabilité régulière et précise de ses revenus locatifs. Il doit fournir chaque année à l’administration fiscale une déclaration spécifique (formulaire 20) ainsi que les justificatifs des charges engagées. Cette transparence est essentielle pour éviter tout litige avec le fisc et s’assurer d’une bonne gestion financière de son investissement.



Au-delà de ces obligations, il est aussi recommandé au propriétaire en LMNP de se familiariser avec les droits et devoirs du locataire afin d’établir une relation harmonieuse. Il peut être judicieux de rédiger un contrat clair et complet qui précise les règles applicables pendant la durée du bail.



Investir en location meublée non professionnelle présente de nombreux avantages mais implique aussi certaines responsabilités pour le propriétaire. En respectant scrupuleusement ses obligations légales, celui-ci pourra profiter pleinement des avantages financiers offerts par cette formule d’investissement immobilier.



Les pièges à éviter lors de l’investissement en LMNP



L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) présente de nombreux avantages, mais il faut se méfier des pièges potentiels auxquels les investisseurs peuvent être confrontés. Voici quelques points clés à prendre en compte pour éviter les écueils.



Il faut se renseigner sur les besoins spécifiques des locataires potentiels, tels que la proximité des transports en commun, des universités ou encore des zones touristiques.




Il faut également faire attention au choix du gestionnaire immobilier. Celui-ci joue un rôle crucial dans le bon fonctionnement et la rentabilité de votre investissement. Il est préférable d’en choisir un possédant une solide réputation et une expérience avérée dans la gestion locative meublée. N’hésitez pas à demander des références.

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