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Investir en LMNP : les avantages de la location meublée gérée

Les avantages de la LMNP (location meublée non professionnelle) sont nombreux. En choisissant le statut de loueur en meublé non professionnel, votre investissement immobilier devient un investissement dans un secteur de niche qui s’éloigne des acquisitions immobilières classiques. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP, qui ouvre droit à des avantages à prendre en compte avant de se lancer.

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Le statut LMNP : la définition

Si vous envisagez de mettre en location un logement meublé en résidence services dont vous êtes le propriétaire, sachez que le statut LMNP peut vous aider. En termes de fiscalité immobilière, vous êtes gagnants car vous devenez éligible à un dispositif de défiscalisation si vous investissez notamment dans le LMNP neuf, avec le dispositif Censi-Bouvard. 

Le LMNP consiste à louer un ou plusieurs logements meublés non professionnels en résidence services. Vous pouvez alors être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction du montant de vos recettes locatives. Les locations en LMNP se font sous conditions strictes :

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  • Le logement en question doit être meublé : cf. Loi Alur. Le locataire doit pouvoir vivre, dormir, manger dans un logement convenable et confortable. Une liste des meubles exigés a été établie par l’Etat dans ce cadre.
  • Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si et seulement si vos recettes locatives sont inférieures à 23000 par an, ou moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.

Si en tant que propriétaire d’un logement meublé vous respectez ces conditions, les avantages du statut LMNP sont nombreux. En vous préparant à investir en LMNP, vous avez droit aux avantages fiscaux suivants.

Investir en LMNP : les régimes fiscaux

Deux types de régimes existent pour vous. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC, aussi appelé régime forfaitaire, et le régime réel.

Statut LMNP : le régime micro-BIC

Le montant de vos recettes locatives ne dépasse pas les 70 000 euros par an ? Vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes (71 % si meublé classé tourisme). À titre de comparaison, une location vide ouvre droit à un abattement fiscal de 30 % : la différence est intéressante.

Le hic, pour certains : vous ne pouvez pas faire passer l’opération en tant que déficit foncier.

Ce régime est très intéressant pour tous les propriétaires ayant des charges inférieures à ce seuil de 50 %. Un réel calcul est à faire afin de savoir si l’opération est avantageuse dans votre situation.

Statut LMNP : le régime réel simplifié

Le régime réel s’applique au-delà de 70000 euros de recettes locatives et sur demande auprès du fisc, si les recettes sont inférieures.

Le principe du régime réel est de pouvoir déduire vos charges de vos recettes. Intérêts de votre prêt immobilier, taxes, frais de gestion et de syndic, amortissements… Les recettes étant ainsi amoindries, la logique veut que vos impôts aussi le soient.

Louer en LMNP : tous les avantages

Louer un logement en tant que location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages non négligeables. 

Un statut flexible

Le statut LMNP est relativement flexible. Si vous ne souhaitez plus louer le bien, vous pouvez le reprendre pour un usage personnel (habitation) ou le vendre. Sachez toutefois que si vous êtes engagé sur un certain nombre d’années, vous serez alors redevables au fisc.

Une fiscalité et des démarches simplifiées

Comme indiqué plus haut, la fiscalité du statut LMNP ne vous donne que deux choix, ce qui évite de se perdre dans une fiscalité lourde. Les démarches sont quant à elles très simples à effectuer, y compris en termes de déclaration.

En complément d’une activité salariée, vous n’avez qu’une seule démarche à effectuer. Vous devez vous enregistrer sous le statut de LMNP en transmettant le formulaire P0i de déclaration de début d’activité.

Un complément de revenus régulier

C’est la raison principale qui pousse les Français à investir en LMNP. Vous vous assurez un revenu régulier en complément de votre activité principale. Ceci sécurise votre foyer et vous vous constituez un patrimoine. Un plus pour sécuriser une retraite, ou pour préparer une transmission patrimoniale.

Le choix du logement LMNP

Que votre choix se porte sur un logement en résidence étudiante, en résidence senior, en résidence affaires, en EHPAD ou en résidence de tourisme, le statut reste intéressant.

Il est important de se faire conseiller afin de bien connaître le secteur concerné, le gestionnaire de la résidence ou encore l’évolution du marché. En faisant appel à des professionnels de l’immobilier et de l’investissement en LMNP, vous bénéficiez d’un carnet d’adresses auprès d’investisseurs, en cas de souhait de vente.

Une potentielle plus-value

Comme pour tout investissement immobilier, il existe des possibilités de plus-value mais également de risques. En fonction de vos projets futurs, anticipez déjà au moment de choisir le secteur d’activités du logement qui vous intéresse.

Si par exemple le secteur du tourisme semble intéressant, les autres secteurs des résidences de services ne le sont pourtant pas moins. Se faire conseiller permet notamment de ne pas passer à côté d’opportunités intéressantes en termes de fiscalité.

08 juin 2020
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