Y a-t-il un moyen d’y échapper ? Quels sont les bons arguments pour ne pas payer vos dépenses ?
Avant de chercher la faille, commençons par passer en revue les arguments qui ne tiennent pas la route pour éviter de régler vos frais de copropriété.
Un copropriétaire a voté contre l’approbation des comptes.
Refuser de payer parce qu’on a voté « contre » lors de l’assemblée générale ? Cela ne tient pas. Une fois la décision prise, si elle n’est pas contestée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, la facture s’impose à tous, y compris à ceux qui n’étaient pas d’accord. La loi ne laisse pas la porte ouverte à cette échappatoire.
Ignorer une décision de mener à bien les travaux de l’Assemblée générale.
Certains pensent qu’ils peuvent ignorer les appels de fonds en prétendant n’avoir jamais reçu le procès-verbal de l’Assemblée générale. En réalité, les syndics envoient ces documents en recommandé avec accusé de réception. Difficile de faire croire qu’on n’a jamais été informé, surtout avec la rigueur administrative qui entoure ces notifications. Même si le syndic n’a pas la réputation d’être souple, il s’assure généralement de couvrir ses arrières sur ce point.
Ne payez pas jusqu’à ce que le travail a commencé.
Un autre argument revient souvent : attendre que les travaux démarrent avant de payer. Cette stratégie ne fonctionne pas davantage. Les appels de fonds sont décidés collectivement et doivent être honorés selon l’échéancier, qu’un marteau ait frappé ou non sur le chantier.
Ne payez pas en raison de la perturbation de la jouissance dans les parties privées.
Des nuisances dans votre appartement ? Des désagréments quotidiens, un syndic qui fait la sourde oreille ? Même dans ces situations, il n’est pas possible de suspendre le paiement de ses charges. Les obligations de paiement sont indépendantes de la bonne volonté du syndic à régler les conflits de voisinage ou de tuyauterie.
Le mécontentement à l’égard de la gestion du syndic
Bien des copropriétaires grincent des dents devant l’attitude de leur syndic ou devant la façon dont sont gérés les comptes. Pourtant, ce n’est pas une raison valable pour retenir le règlement des charges. Même si l’on a la désagréable impression de financer les profits d’un gestionnaire peu scrupuleux, la loi reste inflexible : il faut payer.
Action en justice contre le syndicat des copropriétaires
Parfois, une procédure judiciaire oppose un copropriétaire au syndicat des copropriétaires. Là encore, tant qu’aucune décision de justice n’a annulé la résolution qui a approuvé les comptes ou le budget, les appels de fonds doivent être réglés. Seule l’annulation par un juge ouvre la possibilité d’échapper au paiement.
Il existe malgré tout des situations précises où le refus de payer ses charges peut se justifier. En voici quelques exemples concrets :
- Le copropriétaire n’a pas été convoqué à une assemblée générale qui a voté sur les travaux
- Le budget provisoire a été adopté en dehors d’une assemblée générale
- La répartition des charges ne respecte pas l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965
- Le mandat du syndic est venu à expiration ou n’a jamais été validé
- La demande de paiement s’adresse à une personne qui n’est pas légalement concernée
- La répartition des charges ne repose ni sur le règlement de copropriété ni sur une décision d’assemblée générale
Comment agir concrètement lorsque l’un de ces cas se présente ?
Dans ces situations, la marche à suivre est directe : ne pas régler les frais concernés et attendre une éventuelle action en justice de la copropriété. Si le dossier est solide, il sera alors possible d’opposer l’irrégularité de la demande devant le juge, et de faire reconnaître que le paiement n’est pas dû.
Le droit de la copropriété ne laisse pas beaucoup de place à l’improvisation. Mais quand la machine déraille, mieux vaut savoir sur quels rails s’appuyer pour faire valoir sa position. Chaque cas particulier peut rebattre les cartes, à condition de ne pas confondre mauvaise humeur et argument de droit.
