Le point sur les changements apportés par la loi sur la location meublée

Les modifications apportées aux règles de mise en location d’un logement meublé inquiètent les professionnels du secteur. Selon la loi Alur, les biens doivent remplir certaines conditions avant de pouvoir se louer. Certains avantages restent du moins inchangés, notamment les fiscalités.

La loi Alur exige certaines normes de conformité avant la mise en location d’un logement meublé. Désormais, le bien proposé devra disposer d’un certain nombre de mobiliers, avant de pouvoir se louer.

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Selon les professionnels de l’immobilier, ces nouvelles mesures risquent de repousser certains investisseurs. Cependant, ces derniers peuvent toujours compter sur un régime fiscal plus avantageux, que lors d’une location vide. N’hésitez-pas à vous renseigner davantage sur un blog immobilier ou sur des forums de professionnels de l’immobilier.

Certains critères de conformité sont exigés

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De nouvelles règles s’imposent dans le cadre de la location meublée, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur.

Pour se louer, le logement, en plus d’être décent, doit impérativement être équipé de divers mobiliers, notamment :

• Les meubles et accessoires de couchage (couverture ou couette), ainsi que les dispositifs d’occultation de fenêtre (volets, stores ou rideaux)
• Les équipements de cuisine, comme les fours, plaques de cuisson, réfrigérateurs et les vaisselles nécessaires
• Les espaces de rangement (étagères et armoires)
• Les luminaires

Un modèle type est également imposé lors de l’édition du contrat de location. Les mentions obligatoires concernent une description complète du bien, l’état des lieux, le montant du dernier loyer acquitté, et du dépôt de garantie, un extrait du règlement de cohabitation en cas de copropriété, et les honoraires.

Les diagnostics à remettre se sont aussi multipliés. Le bailleur est désormais tenu de fournir :

• Un rapport de performance énergétique (DPE)
• Un diagnostic amiante
• Un constat de risques d’exposition au plomb
• Un état de risques naturels, miniers et technologiques ou ERNMT
• Un bilan concernant les systèmes de raccordement électrique, et au gaz

Le propriétaire n’est autorisé à donner congé au locataire que, s’il compte vendre le bien, s’y installer, ou y loger sa famille. La durée de l’entente demeure inchangé, à un an, renouvelable par tacite de reconduction, minimum (9 mois pour un étudiant et 3 ans pour un logement vide). Le délai de préavis est de 1 mois pour le locataire, contre 3 mois pour le bailleur.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, il reste fixé à 2 mois de loyer, en tenant compte des mobiliers installés, contre 1 mois hors charge de rendement locatif, pour la mise en location d’un logement vide.

Vers un régime fiscal plus ou moins avantageux

Le loyer demandé pour un logement meublé est supérieur de 15 à 20% du rendement locatif d’un bien loué vide. Ce qui revient au même, si le bailleur recourt à la gestion locative (délégation de la gérance du bien par un tiers).

En effet, les agences mandataires peuvent demander jusqu’à 18% du loyer, de frais de gestion, si la prestation inclut l’intégralité de l’administration du bien.

Toutefois, les fiscalités s’avèrent plus avantageuses du côté du locatif meublé. Grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (ou LMNP), le propriétaire profite de conditions fiscales attractives.

Si, dans une location vide, les charges peuvent être déduites des revenus fonciers, le LMNP permet au bailleur de retrancher une partie de la valeur du bien, au titre de l’amortissement, en plus des charges.

La réticence des professionnels de l’immobilier

Les experts du secteur immobilier trouvent, que les nouvelles mesures apportées sont contraignantes pour les investisseurs.

Selon le président de la Fédération nationale de l’immobilier (ou Fnaim), Jean-François Buet :

« La loi ALUR contient tout ce qu’il faut pour faire caler le moteur de l’investissement locatif ».

Le directeur exécutif du réseau ERA, Eric Allouche renchérit :

« Cette loi va compliquer les rapports locatifs, car l’équilibre entre les deux parties n’est pas respecté ».

Les obligations en matière de contrat de location meublée

Les obligations en matière de contrat de location meublée sont aussi modifiées par la loi Alur. Le bail doit désormais comporter plusieurs mentions obligatoires, notamment la surface habitable du logement, le montant et les modalités de paiement du loyer ainsi que sa révision éventuelle. Le contrat doit aussi préciser le montant du dépôt de garantie, qui est plafonné à deux mois de loyer maximum.

Il est désormais interdit pour le bailleur d’exiger une caution supplémentaire en cas de colocation. Cette mesure vise à protéger les locataires contre les abus des propriétaires.

La durée minimale d’un bail en location meublée est fixée à un an renouvelable tacitement. Il existe des exceptions pour les locations saisonnières ou étudiantes.

Cela implique que si le locataire souhaite mettre fin au contrat avant l’échéance prévue dans le bail initial (par exemple après six mois), il devra respecter un délai de préavis d’un mois minimum et payer une compensation financière correspondant à un maximum d’un mois de loyer hors charges sauf cas particuliers.

Le point sur les changements apportés par cette nouvelle législation permet aux investisseurs immobiliers et professionnels du secteur immobilier ayant recours à la location meublée d’être informés des obligations liées au statut LMNP.

Grâce aux mesures mises en œuvre par la loi Alur concernant notamment l’encadrement des honoraires facturables aux locataires ainsi que leurs droits et obligations contractuels lorsqu’ils optent pour ce type d’hébergement, les locataires sont protégés contre d’éventuels abus de la part du propriétaire. Les bouleversements relatifs au régime fiscal et à l’encadrement juridique du locatif meublé participent en somme à une plus grande transparence dans un secteur qui était jusqu’à présent peu réglementé.

Les sanctions en cas de non-respect de la loi sur la location meublée

Le non-respect des obligations liées à la location meublée peut entraîner divers types de sanctions, notamment financières. En cas d’absence de contrat écrit ou si le bail ne contient pas les mentions obligatoires prévues par la loi, le propriétaire risque une amende pouvant aller jusqu’à 6 500 euros.

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué au locataire dans un délai maximum d’un mois après la fin du bail ou s’il est supérieur à ce qui est autorisé par la loi, cela peut aussi donner lieu à une sanction pécuniaire pour le propriétaire (jusqu’à deux fois le montant du dépôt).

Dans certains cas extrêmes où les dispositions légales relatives aux contrats et baux ne sont pas respectées, il peut même y avoir une demande en justice, menant potentiellement à l’annulation pure et simple du contrat avec obligation de restitution des sommes versées sur cette période concernée.

La nouvelle réglementation impose donc aux professionnels tels que les gestionnaires immobiliers ainsi qu’aux particuliers investisseurs en location meublée saisonnière ou permanente un strict respect des règles juridiques encadrant ce marché.

Cela nécessite une certaine vigilance lors de chaque transaction immobilière afin d’éviter toute mauvaise surprise ultérieure. Les acteurs économiques doivent être attentifs aux évolutions rapides en matière fiscale et juridique car celles-ci peuvent impacter directement leur activité.

Rappelons-le : ces nouvelles mesures visent avant tout à protéger les locataires contre d’éventuels abus de la part des propriétaires. Les investisseurs immobiliers et professionnels du secteur devraient donc considérer ces mesures comme un moyen de garantir une meilleure qualité de service à leurs clients, en proposant des logements respectant toutes les exigences légales imposées par le nouveau cadre réglementaire.