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Comment calculer un loyer en loi Pinel ?

Si vous achetez une propriété sous l’appareil Pinel à des fins de location, notez que les loyers sont limités. Cela signifie que vous ne serez pas en mesure de réclamer le loyer qui correspond au prix du marché, vous aurez un maximum, qui est souvent relativement faible. Nous dressons un inventaire de ce plafond de loyer Pinel, qui est très complexe : quels risques, si elle n’est pas respectée, comment faire le calcul, ce qu’il faut retenir pour la surface… Nous allons répéter des exemples étape par étape avec un maximum de détails pour tout apprendre sur ce point technique crucial. Le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques) est joint à la fin de l’article.

Table des matières

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  • Le plafond à louer PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?
  • Louez votre Pinel : quoi retenir après les zones (A à, A, B1, B2 et C) ?
  • Louer plafond Pinel 2020 : où trouverpour trouver ?
  • Comment calculer le coefficientmultiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?
  • Que se rappeler de trouver la surface et être en mesure de calculer le plafond de loyer Pinel ?
  • Exemple : Calcul de la couverture de location Pinel pour les taxes.
    • Calculons la zone S dans le sens des loyers Pinel.
    • Calcul du coefficient multiplicateur.
    • Calcul des loyers maximaux possibles en fonction de la zone.

Le plafond à louer PINEL : pourquoi et comment selon les zones ?

Afin de rendre le bail disponible au plus petit, le gouvernement met l’immobilier Pinel un loyer inférieur à celui du marché. En fait, ils ont mis en place un Couvercle. Je pourrais vous dire tout de suite qu’il n’y a aucune raison de tricher. Par exemple, si le plafond de location pour votre propriété est de 500€par mois, il est impossible d’ajouter pluscomme 500€. Vous risquez la requalification fiscale des remboursements Pinel en cas de contrôle et ne pourrez pas utiliser la feuille d’impôt 2044EB pour déclarer les dans la première année. Vous ne pouvez que noter que le plafond ne concerne que le loyer, et non les frais. Vous avez le contrôle des frais, mais pas des loyers.

Pour déterminer le plafond des loyers, le calcul est complexe. Cela dépend de deux variables : la zone dans laquelle se trouve votre propriété (a à, a, b1, b2, c) et la Surface. Nous développerons ces deux concepts, qui sont très compliqués par le régime fiscal.

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Louez votre Pinel : quoi retenir après les zones (A à, A, B1, B2 et C) ?

Le gouvernement a défini des zones géographiques. Selon l’emplacement de votre propriété, achetez un Pinel situé dans un quartier d’Abis, A, B1, B2 ou C. Que ce soit Lyon, Toulouse, Marseille…chaque ville a des propriétés Pinel dans l’un des différents quartiers. Demandez à votre promoteur de connaître la région où se trouve votre propriété Pinel. Les autorités fiscales fixent un plafond pour les loyers par mètre carré, en fonction de la zone. Le plafond de m² est le suivant :

Prix de location maximum Pinel 2019 par mètre carré selon la zone

Pied carré A BiSa B1 B2 C Prix par mètre carré

17,17 €12,75 €10,28 €8,93 €8,93 Donc, a priori, ça semble assez simple. Si ma propriété est de 50 mètres carrés et il est dans la zone B1, alors le calcul du plafond de loyer 50* 10,28= 514€par mois ne dépasse pas. Oh, non ! C’était trop facile pour les autorités fiscales qui ont décidé d’appliquer un multiplicateur en plus du tableau ci-joint. Le calcul présenté n’est pas le bon…

Louer plafond Pinel 2020 : où le trouver ?

Si vous commencez à louer votre propriété en 2020, notez que l’échelle change chaque année. Les chiffres actuels sont publiés dans le bulletin officiel, que vous pouvez trouver ici : BOFIP plafond louer Pinel. Le paragraphe 150 prévoit le plafond pour 2020.

Limite de location Pinel pour les contrats de location conclus en 2020.

Pied carré A BiSa B1 B2 C Prix par mètre carré

€17,43 €12,95 €10,44 €9,07 €9,07 Cette échelle est souvent mise à jour en mars. Le reste des calculs sont effectués en utilisant l’échelle de 2019, mais si vous louez en 2020, vous pouvez utiliser ce qui précède.

Comment calculer le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer maximum possible sur mon Pinel ?

L’administration fiscale exige donc que le prix ci-dessus au mètre carréest maintenu, mais un multiplicateur y est appliqué. C’est ça. calcule comme suit : 0,7 19/Gamme

Exemple :

M. Corrigetonimpot a acheté une propriété Pinel où la zone (concept détaillé ci-dessous) est de 50 mètres carrés dans la zone B1.

1) Calculer le coefficient : 0,7 19/50 = 1,08 2) Appliquer le coefficient à la table précédente (10,28 €par mètre carré dans la zone B1) : 1,08 * 10,28*50 = 555,12 €.

Le loyer de M. Corrigetonimpot doit être d’un maximum de 555€ par mois.

Attention à une précision primaire, ce coefficient doit être inférieur à 1,2 ; s’il dépasse, nous nous souviendrons 1.2. C’est la connaissance indispensable cette particularité, si votre propriété est inférieure à 38 mètres carrés ne sera pas surestimer les loyers et éviter un redressement !

Exemple :

M. CorrigetonImpot loue une parcelle Pinel dans la zone B2 avec une surface résiduelle de 35 mètres carrés.

1) Il calcule le coefficient : 0,7 19/35 = 1,24 2) Seulement 1,2 est maintenu, et non 1,24, car le coefficient est limité à 1,2. Il est appliqué à la table des zones (8,93 €par m² dans la zone B2) : 1,2 * 8,93 * 35 = 375€.

M. doit louer un maximum de sa propriété à 375€par mois. Si M. Corrigetonimpot n’avait pas pensé à cette caractéristique technique et appliqué le calcul habituel en utilisant le coefficient calculé de 1,24, il recevrait un loyer maximum de 1,24 * 8,93*35 = 387€. Il était certain qu’il aurait un rajustement fiscal avec l’annulation du Pinel.

Le calcul est complexe mais reste compréhensible lorsque les exemples sont détaillés et à l’exception du coefficient de 1,2 (c’est-à-dire des marchandises d’une superficie inférieure à 38 m²).Malheureusement, vous n’êtes pas à la fin de vos soucis. Les autorités fiscales continuent de compliquer la question avec le terme « Surface  ». Je l’ai souligné dans ce paragraphe pour de bonnes raisons. La superficie exacte de votre logement à Pinel ne correspond pas à la superficie utilisée pour calculer la limite de location. Si votre propriété est de 40 mètres carrés, il ne sera pas nécessairement 40, que vous devez vous rappeler et utiliser pour déterminer le plafond de location. Par conséquent, vous devez prendre le temps d’identifier et de calculer la « superficie » dans le sens du calcul des plafonds de loyer.

Que se rappeler de trouver la surface et être en mesure de calculer le plafond de loyer Pinel ?

Les autorités fiscales indiquent que la zone au sens du loyer boundrefers à la surface habitable de l’appartement, à laquelle la moitié de l’espace de vie peut être ajoutée Annexe. C’est çaLa superficie latérale est limitée à 8 mètres carrés. Par conséquent, il est nécessaire de définir le concept d’espace de vie et le concept d’espace auxiliaire.

Le salon se compose de la surface de plancher érigée, après déduction des zones qui sont séparées des murs, des cloisons, des escaliers et des escaliers, Ouvertures de gaine, portes et fenêtres. Sont exclus la zone de grenier inachevé, sous-sol, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs à l’extérieur de l’appartement, Porches, espaces communs et autres dépendances de logements, ainsi que des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les zones auxiliaires comprennent sous-sol, sous-sol, remise, ateliers, sèche-linge, salle de stockage à l’intérieur ou à l’extérieur de l’appartement, salle de stockage Serrez les greniers et les greniers convertibles, les balcons, les loggias et les vérandas. Les parties des terrasses accessibles à l’étage supérieur ou sur des structures enterrées ou semi-enterréesse trouvent dans le dans une limite de 9m². Les autorités fiscales indiquent que la superficie des annexes est la somme des superficies réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont le montant est inférieur à Le plafond n’est pas inférieur à 1,80 m.

Une exception technique est disponible pour le stationnement et les garages, n’hésitez pas à me demander un commentaire si vous voulez de la précision.

Maintenant, vous avez toutes les clés dans votre main pour trouver vos couvertures de location. Les étapes sont les suivantes :

1) Déterminer la zone (S) dans le sens des plafonds. Il comprend la surface habitable la moitié des zones secondaires (limité à 8 mètres) carrés). 2) Calculez le coefficient : 0,7 19/S.1.2, si le résultat dépasse ce montant. 3) Calculer le plafond de location en fonction de la zone au-dessus du tableau présenté.

Finissons avec un exemple concret complet qui prend en compte toutes les exceptions et vous guide dans le calcul.

Exemple : Calcul de la couverture de location Pinel pour les taxes.

M. Corrigetontax a acheté un studio Pinel dans la zone B1. La surface habitable est de 20 mètres carrés. Le studio dispose d’un sous-sol de 10 mètres carrés et d’un Balcon de 10 mètres carrés. Quel loyer maximum peut être facturé ?

1) Calculez la zone S dans le sens des loyers Pinel.

La surface habitable est de 20 m². Les zones secondaires sont 10 10 = 20. Toutefois, la moitié des annexes devrait être maintenue : 20/2 = 10. Il s’avère que les annexes sont limitées à 8 m² conservées. M. Corrigetonimpot ne peut pas conserver 10 m² dans la zone latérale, de sorte qu’il conserve le plafond, qui est de 8 m².

La superficie totale S dans le sens dele plafond de location est de 20 8 = 28 m².

2) Calcul du coefficient multiplicateur.

Il est 0,7 19/S ou 0,7 19/28 = 1,37. N’oublions pas que le coefficient est limité à 1,2. M. Corrigetonimpot doit donc se rappeler 1.2 dans ce cas et non pas 1.37.

Coefficient multiplicateur : 1.2

3) Calcul des loyers maximaux possibles par zone :

Dans la zone B1, une limite supérieure de 10,28 par m² doit être maintenue. Nous appliquons le coefficient calculé et bien à la plage sélectionnée.

10,28* 28 * 1,2 = 345,4 €

M. Corrigetonimpot peut louer sa propriété jusqu’à 345€par mois. En outre, il ne sera pas en mesure d’exiger le contrôle de pinel.

Le calcul de la limite de location est donc un concept technique très important. Incorrectement calculé, vous risquez soit lePinel réduction ou perdre un perte de profits en raison de l’offre trop faible loyer.

Textes applicables : WIST-IR-RICI-360-20-30-20170710 et suiv.

Pour optimiser vos déclarations de revenus Pinel, prenez le temps de vous inscrire via Déclarations fiscales ! Il est important de les remplir correctement afin de réduire les impôts ! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera étape par étape et vous donnera tous les conseils fiscaux que vous devez savoir sur votre Des déclarations de Pinel. Découvrez les questions que vous posez : Avez-vous besoin de mettre les charges dans le réduction d’impôt ou de le retirer du pays ? Comment corriger si j’ai oublié de déclarer le prêt dans l’année de publication ? où trouver les cases sur l’explication en ligne ect… ? Réflexes à ont au moment de la déclaration des impôts, ce qui permettra plusieurs centaines d’euros d’économies.

24 avril 2020
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