Qui doit faire respecter le règlement de copropriété ?

Chaque copropriétaire utilise et jouit librement des parties privées et des espaces communs, à condition que ni ses voisins ni la destination de l’immeuble et dans les limites du respect de la réglementation en copropriété. Mais des interprétations différentes de ces notions peuvent conduire à des différends. Il n’est pas toujours utile de porter l’affaire devant le juge pour faire valoir leurs droits. La médiation doit être la solution privilégiée. Le fiduciaire de la copropriété a également la compétence juridique nécessaire pour faire appliquer le règlement administratif sur les condominiums.

Médiation pour gérer les différends en copropriété

Arrêtez les procéduriers ! Il n’est pas toujours utile de porter un litige devant le juge. La médiation peut éviter des procédures longues, complexes et coûteuses . Elle devrait être préférée comme première méthode de règlement des différends au sein d’une copropriété.

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L’ émergence d’un litige

Le règlement sur les condominiums est contraignant pour tous. Légalement, il n’est pas nécessaire qu’un autre copropriétaire subisse directement des dommages ou de l’inconfort pour rappeler à ceux qui ne le respectent pas à l’ordre. C’est le rôle du syndic, alerté par les copropriétaires, d’appliquer les règlements . Il envoie au délinquant une lettre de mise en demeure qui ouvre 30 jours au copropriétaire pour réglementer sa situation. Si cette mise en demeure n’est pas mise en œuvre, il n’est pas nécessairement utile d’engager directement une procédure judiciaire. La médiation sera d’abord et avant tout.

Pour faire appel à un médiateur

La médiation est souvent moins chère et plus rapide que les procédures judiciaires. Mais c’est avant tout un processus volontaire. Les parties opposées font un premier pas et acceptent de engager un dialogue pour trouver une solution. La médiation permet souvent à cette solution d’être meilleure que celle imposée par le juge . Il est en effet élaboré par les deux parties en tenant compte de leurs intérêts particuliers et pas seulement du droit abstrait. Le médiateur est un acteur impartial dont le rôle est simplement d’assurer un dialogue sain. Elle garantit que le compromis est gagnant-gagnant. Pour trouver un médiateur, on peut contacter son avocat ou des associations spécialisées.

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L’ action collective des copropriétaires

En principe, c’est le syndic qui fait respecter les droits de copropriété et agit en son nom devant les tribunaux . Il agit à la fois comme défendeur, en cas de procédure, mais aussi comme demandeur lorsqu’un différend entre le syndic de copropriété et un tiers ou l’un des copropriétaires.

Actions juridiques prises par le syndic

n’y a aucune limite légale aux raisons pour lesquelles le syndic peut attaquer des copropriétaires ou des tiers parties. Toutefois, il doit obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, accordée à la majorité des suffrages exprimés. Cette autorisation est une condition nécessaire à la réussite de la demande judiciaire Il . Le syndic peut se dispenser de l’autorisation dans les cas exceptionnels suivants :

• le recouvrement des charges, même s’il est saisi d’un compte mais à l’exception de la saisie d’un lot pour la vente ;
• mesures provisoires de protection et de réadaptation ;
• l’ action en défense du syndicat lorsque le syndicat est poursuivi.

Dans tous les cas, le syndic devra démontrer qu’il agit en défense de l’intérêt collectif.

Actions collectives des copropriétaires contre le fiduciaire

Le syndic de copropriété a une obligation légale de moyens et non de résultat. Il ne peut être poursuivi sur la base d’actes approuvés par l’Assemblée par sa sortie. Toutefois, si le syndic n’effectue pas ses fonctions ou s’il contrevient au règlement administratif sur les condominiums, le syndic peut être poursuivi collectivement par les copropriétaires . Par exemple :

• s’ il n’avertit pas l’assemblée générale d’une décision qui n’est pas conforme au règlement sur les condominiums ;
• en cas de négligence entraînant une perte
•  ; lorsqu’ ils se livrent à des pratiques frauduleuses.

Dans ce cas, la procédure la plus courante est la rupture de contrat avec le syndic et le choix d’un nouveau syndic par l’assemblée des copropriétaires. Le nouveau syndic intentera l’action en justice pour l’ancien fiduciaire.

Actions individuelles dans une copropriété

Individuellement, le copropriétaire peut entrer en litige avec l’assemblée, le syndic ou un autre copropriétaire . Lorsqu’un copropriétaire se sent lésé par une décision de l’Assemblée générale, il existe une procédure spécifique de contentieux. Il peut également intenter des poursuites contre un autre copropriétaire ou le syndic non-respect des règlements de copropriété.

contestation d’une décision de l’assemblée générale

La contestation d’une assemblée générale doit être faite dans les deux mois suivant la réception du procès-verbal. Seuls ceux qui se sont opposés à la décision peuvent contester la décision. Les abstentionnistes ne peuvent contester les décisions auxquelles ils n’ont pas participé. Une décision peut être contestée en raison du non-respect des exigences formelles ou du non-respect de l’intérêt collectif de la copropriété. Par exemple, le refus d’entreprendre des travaux urgents nécessaires à la préservation du bâtiment par une majorité de copropriétaires qui ne veulent pas payer constitue un abus de majorité qui peut être contesté.

Informer un appel pour préjudice corporel

Le syndic veille au respect du règlement sur les condominiums, mais il n’est pas impossible pour un copropriétaire de faire valoir ses droits auprès d’un autre à titre personnel. Recours individuels contre un autre copropriétaire est possible, que le syndic ait déjà intenté un recours collectif ou non. Si le syndic est déjà en litige avec un copropriétaire pour les dommages causés à l’ensemble de la copropriété, une action individuelle pour préjudice corporel est également possible . Si le syndic de copropriété s’est abstenu d’intenter une action en justice, le copropriétaire peut l’engager à titre personnel.

Le copropriétaire peut également engager individuellement la responsabilité du syndic pour les motifs suivants :

• empiétement sur ses parties privées ;
• le non-respect du règlement sur les condominiums ;
• le défaut de se conformer au mandat du syndic ;
• défaut de maintenir les zones communes avec des dommages personnels.