Crise du Coronavirus : quel impact sur le rendemenet des SCPIs ?
Depuis que Coronavirus a officiellement adopté le statut de pandémie et touche maintenant plus de 180 pays dans le monde, la crise de la santé a rapidement conduit à une crise boursière. La plupart des marchés boursiers ont fortement baissé ces dernières semaines, accompagnée d’une chute des cours du pétrole. Les différentes mesures prises par les banques centrales et les gouvernements luttent actuellement pour les craintes des investisseurs. La baisse des indices manufacturiers et de l’ICP composite en Europe (qui ont atteint un minimum historique) et l’explosion du chômage aux États-Unis indiquent que cette crise sanitaire et boursière affecte déjà l’économie réelle.
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Nous allons faire le point sur l’impact de cette crise sur l’immobilier professionnel, en particulier sur SCPI, avec notre expert Stanislas Steadman, depuis 2016Asset Management Advisor chez Crystal Finance au Royaume-Uni.
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L’ impact sur les CSIP pourrait se faire sentir sous deux aspects : la part du rendement ou la part de l’évaluation des actions.
En ce qui concerne les dividendes de la SIPC , le risque à court terme pourrait être le retard ou l’annulation de paiements d’une partie du loyer. Dans son discours à la mi-mars, le président Macron a annoncé que les PME en difficulté n’auraient pas à payer leurs loyers et à bénéficier d’aides d’État. D’autres PME et de grands groupes ont généralement assez d’argent pour payer leurs loyers, même si aucun bureau n’est utilisé. Les CSIP, dont la plupart sont de grandes entreprises, sont donc moins exposés au risque de non-paiement et sont protégés par des contrats de crédit-bail de 3 à 12 ans.
À plus long terme, en fonction du développement de la crise dans les différents européens, le risque de faillite des entreprises est un facteur qui doit être pris en compte. Cela entraîne le moins d’impact du PISC, qui offre la plus grande diversification de ses locataires, et l’échec d’un ou de plusieurs locataires pourrait avoir peu ou pas d’impact sur leur rendement. D’autre part, le risque de faillite des entreprises est un problème soutenu par les États européens qui ont annoncé d’importants plans de soutien budgétaire, par les actions massives de la Banque centrale européenne.
mesures d’accompagnement peuvent, le cas échéant, être réparties sur une période plus longue sans les abandonner. En outre, les PAS, qui, au cours des dispositions du MST sous la forme de « report à nouveau »Les outils mis à la disposition des SCI pour éviter des rendements plus faibles sont divers. Par exemple, afin d’aider les locataires en difficulté, les , seront plutôt stables distributions par rapport aux années précédentes offrent, ce qui remplace un éventuel ralentissement de la collecte des loyers.
Enfin, les IPC qui sont exposés à des villes où la pression locative est historiquement plus élevée et les taux de vacance les plus bas (moins de 2 % à Paris et 5 % à Paris) seront plus résistants à une crise. L’excédent historique de la demande dans ces régions pourrait également permettre une redistribution en cas de réorganisation du travail (par exemple par le télétravail) dans des situations d’après-crise.
En ce qui concerne l’évaluation de l’immobilier professionnel
En particulier des bureaux, la forte inertie inhérente à ce secteur du marché, contrairement à l’immobilier résidentiel, contribue à la protection de l’évaluation.
La forte baisse des marchés boursiers, et donc le regain d’attrait de certains actifs financiers, pourrait ajouter une partie de la liquidité des investisseurs institutionnels à rediriger l’économie réelle et donc affaiblir la demande de l’immobilier professionnel. Toutefois, la prime de risque entre les PTOM de 10 ans (près de 0) et les performances des bureaux du quartier central des affaires de Paris est historiquement élevée (environ 250 points de base). Cela indique que ce marché immobilier ne sera pas laissé par les investisseurs tant que cet indicateur de soutien restera élevé. Au contraire, une diminution de la présence des investisseurs institutionnels sur le marché de l’immobilier professionnel pourrait permettre à des acteurs tels que le PISSC d’acquérir des biens immobiliers à des prix potentiellement plus attractifs.
D’ autre part, les banques centrales sont actuellement en train d’émettre des dettes auprès des gouvernements et des entreprises, et donc des liquidités sur le marché. Cela conduit au fait que les taux sont maintenus à un niveau proche de zéro. Historiquement, les environnements avec une liquidité élevée et de faibles taux d’intérêt (par opposition aux conditions pendant la crise immobilière de la1990) ont bénéficié de l’évaluation immobilière.
La part de chaque SCIP est généralement fixée une fois par an lors d’une assemblée générale et dépend de sa « valeur de reconstitution deviennent le marché le moins volatil ». Cela inclut, bien sûr, la valeur de l’inventaire immobilier (évalué par des experts indépendants), mais aussi les divers coûts et coûts engagés pour la reconstruction de l’IPAC à partir de zéro. L’AMF stipule que la valeur de l’action doit être comprise entre -10 % et 10 % de cette valeur de reconstitution, ce qui permet un lissage des prix à long terme. Cela explique, d’ailleurs, pourquoi les SCI . En d’autres termes, les DPI, dont la valeur des actions est actuellement proche ou inférieure à la valeur de reconstitution, apportent plus de stabilité et de résilience en cas de diminution de la valeur de leur parc immobilier.
La pandémie qui touche l’Europe pourrait donc affecter à la fois la performance et la valeur de la CIEC, et leur évolution est évidemment incertaine. Cependant, nous pouvons raisonnablement supposer que les CSIP vont bien avec un parc de logements diversifié et de haute qualité, un report élevé et une juste part par rapport à la valeur de reconstitution. D’un autre côté, certains SIC à faible marge ou quelques SIC très thématiques pourraient souffrir temporairement de cette crise si l’impact se faisait sentir au fil du temps.
Enfin, en ce qui concerne les dernières années de crise 2000 et 2008, il convient de noter que l’impact sur la SIPC était extrêmement faible tant en termes de rendement que d’évaluation, ce qui souligne la valeur des actifs diversifiés, y compris l’immobilier professionnel.
